こんにちは、ヤマトキです。
本日は物件の収支判断を行うための
3つの利回りについて解説していきます。
1.表面利回り
物件概要書などに書かれているシンプルな利回り計算です。
表面利回りの計算方法は以下の通りです。
表面利回り＝家賃年収÷物件価格
物件概要書や不動産ポータルサイトに掲載されている利回りはこちらです。
最終的な収益計算はこの後説明する実質利回りやNOI利回りで判断するべきですが、
それら2つは計算が複雑だったり個人の属性によりローン返済額が変わるなどで
人によって数値が変わってくるため、万人共通で物件評価しやすい表面利回りが使われます。
実際に物件選定を行う際は、1次判断基準として
ふるいにかけると良いと思います。
2.実質利回り（ネット利回り）
家賃年収からさらに経費分の費用を引いた額を実質利回りと言います。
実質利回り＝（家賃年収−毎月経費（修繕費、管理費、駐車場代、固定資産税等、運用時コスト））÷物件価格
本来は最終的にNOI利回りを使うべきですが、
ローン返済額は金融機関に仮審査を行わないと大体の金利や期間がわからないため、
その前に複数物件を評価するのに有効です。
3.NOI利回り（キャッシュフロー利回り）
家賃年収から毎月の経費に加え、物件購入費用やローン返済額を引いた最終的な手残りが物件価格に対しての利回りを計算したものになります。
NOI利回り＝（家賃年収−毎月経費−購入時経費（仲介手数料、保険料、購入時税金、融資手数料等）−ローン返済額）÷物件価格
最終的に物件を購入するかの判定時に
厳密にキャッシュフローを計算するときに使います。
人によりますが安全な賃貸経営判断ができるかの判定のために
空室リスクも加味して家賃から数％引いた上で計算するとよいと思います。
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