【不動産の価格交渉】物件概要書から交渉材料を引き出す

こんにちは、ヤマトキです。

本日は価格交渉のテクニックの1つとして、
物件概要書から交渉材料を引き出す方法についてご紹介します。

不人気の立地である

これは、物件概要書に書いてある

で判断します。

立地で不利で入居付けが厳しい場合は諦めるべきですが、
そこそこ入居付けが見込めそうであるが不人気エリアは価格交渉によって
利回りを高め、優良物件に変身させられます。

築年数の割に修繕履歴がない

おそらく修繕コストをかけたくないから早く手放したい
愛着があまりなくなって不動産投資をやめたい
などの理由が考えられ早急な現金化を求めているケースが高いため
価格交渉を行いやすいでしょう

物件の引き渡し日が指定されている

このケースは、その日までに現金化したい
例えば相続税などの支払いが迫っているケースなどが考えられます。

このケースも価格交渉しやすいでしょう

容積率が小さい、建ぺい率が小さい

これは一棟のケースですが、
容積率、建ぺい率は一般的に

となっている物件が多いです。
これよりも小さい場合は、建て替えで建築面積が小さくなってしまうため、
土地の収益性が将来的に落ちてしまい、
これも価格交渉の材料にできます。

検査済証、確認済証がない

これも1棟ですが、
この2つは金融機関の融資審査時にないと不利になります。

さらに出口の時も買主の価格交渉の材料となりうるため
買う時にしっかり価格交渉をしておいた方がよいでしょう。

接道が悪い、私道になっている

これも全く一緒で1棟の話で、金融機関の融資審査時にないと不利、
かつ出口の時も買主の価格交渉の材料となりうるため
買う時にしっかり価格交渉をしておいた方がよいでしょう。

空室が多く収入が返済を下回っている

こちらは1棟の場合で、
残債や金利に寄るところはありますが、
現況で多くの空室となっている仏家は一般的に収支が苦しいため、
早く物件を手放したがっている傾向が強いです。

また現況利回りが低いため価格交渉ではなく
満室までの家賃保証をつけてもらうという方法もあります。

エレベーターがない

区分も1棟も
4階以上なのにエレベーターがない物件などは
入居付けが厳しくなるため価格交渉材料として使えます。

1棟の場合は逆に低階層物件にも関わらず、
エレベーターがあるとメンテナンス費用がかかるため
逆にコストがかかるので注意が必要です。

空室につき即入居可

これは区分の場合ですが、
売主としては家賃も入らず、修繕積立金や管理費のみがコストとしてなっているため
早く手放したいという方が多いです。

また、買主としても
すぐに家賃が入ってこないため
価格交渉の材料として使えます。

管理費や修繕積立金が高い

これも区分の話ですが、
管理費、修繕積立金が高いと手残りが少なくなりますので、
早く手放したがっていますし、
買主も手残りが出づらいので、価格交渉の材料として使えます。