売買契約の内容とチェックポイント

こんにちは、ヤマトキです。

本日は売買契約の中身の構成と
チェックすべきポイントについて解説しようと思います。

売買契約は大きく4つから構成され、
それぞれについて欠かせないチェックポイントがあります。

1.売買の目的物の表示

この項目では土地・建物の面積、権利の種類、登記の有無が表示されます。

物件概要書で出てきた情報との差異がないかをチェックします。

特に注意すべき条件
・権利の種類（所有権以外のもの、例えば借地権、法定地上権など）
・登記の有無（未登記物件ではないか）
・土地の面積（土地の境界トラブル等がおきてないか、面積があっているかなど）

この辺りが違っていると事後に発覚し致命的な問題になるため
しっかりチェックしましょう。

頭金はなるべく小さく、融資利用の特約は長ければ長いほど有利なので、
これが最大になるように主張していきます。

特に注意すべき条件
・融資利用時の特約期間（最低でも1ヶ月はほしいところ。できれば2ヶ月）
・手付金放棄から違約金発生に映る期日
・売買代金の総額（事前に合意した金額になっているか）
・建物と土地の金額内訳（減価償却のため）

手付け金については、
基本的に売買契約から一定期間は手付金放棄で、売買契約を解除できますが、
その期間をすぎてしまうと
売買金額の20%の違約金がかかってくるのが一般的です。

この違約金が手付金と同額になるように交渉にあたってみましょう。

建物と土地の金額の内訳については、
減価償却費が変わり収支に大きな影響が出てくるため
無理のない範囲で建物比率をたかめていけるよう調整します。

区分マンションなどでは、
この建物比率を売買契約書では書かず、
確定申告時に建物を目一杯の70%で申告し、
減価償却を早期に行うテクニックもあります。このテクニックは不動産業者の方からよく進められます。

ちなみに私のように
住宅ローン減税などで所得税が全額控除されて節税できる分が小さい場合はメリットはなく
むしろ簿価が減ってしまって売却時に利益が出て税金が多くとられるため
減価償却しないように建物比率を低くします。

また内訳が書いていなくて、
売主が消費税課税事業者の場合は、消費税額から逆算することで建物額が推測できます。

売買契約の際には必ず、物件所有者本人に同席してもらい、本人確認を明示してもらいます。
これは詐欺の対策です。

具体的には運転免許証や写真付きの身分証明書を提示してもらい、
本人の意思で物件売却にのぞんでいることを確認します。

最近は地面師などの詐欺でプロでも騙されています。
一般人を騙すことなど容易です。
仲介業者も含めて騙されていたり、グルだったりもするので、
ここは慎重にのぞみましょう

一般的には物件の売主は実印、買主は認め印でよいと言われますが、
念のため双方、印鑑証明書を明示された実印を使用するようにしましょう。

以上です。
売買契約書も一般人、特に取引が初めての人は内容が難しいところですが、
前回お話した心構えと今回紹介した内容を把握した上でのぞむことで
多少でも価格交渉のチャンスは増えますし、
詐欺などで騙されるリスクも軽減できます。