こんにちは、ヤマトキです。
不動産投資を始めるにあたり、ほとんどの方が融資を利用します。
物件の売買契約を行う際にローン特約を通常1ヶ月程度つけているかと思いますが、
あまりゆっくり回っていると期間が終わってしまい物件取得に至らないということもあるため、
より効率的に金融機関を回っていく必要があります。
金融機関は紹介を受けよう
金融機関にいきなり飛び込みで持ち込むのはとてもハードルが高く
よほど不動産投資家としてすでに多くの物件を保有し、資産が多くないと難しいでしょう。
特に融資情勢が厳しいとさらに難しくなります。
一番多いケース、おすすめのケースは
物件を提供してくれた不動産業者に紹介してもらう形です。
業者によってつながりが強い金融機関があったりするので、
業者から提案を受ける前にどこの金融機関であれば融資が受けられそうか事前に確認するとよいでしょう。
次に知り合いの優秀な投資家に優秀な融資担当者を紹介してもらう方法です。
紹介を受ける際は紹介者の信用が伝搬しやすいので飛び込みより断然融資を引きやすくなります。
ただし、適当な対応してしまうと紹介してくれた方の信用に響きますので慎重に行動するようにしましょう。
融資を受ける金融機関の優先度
金融機関にはそれぞれ「格」というものが存在するため、
下位の金融機関から融資を受けてしまうと
上位の金融機関から融資を受けづらくなります。
そのため、自身が上位の金融機関から融資をひけるのであれば
なるべく上位の金融機関から融資を引くようにしましょう。
都市銀行＞地方銀行＞信用金庫、信用組合＞政府系金融機関＞ノンバンク
都市銀行
都市銀行はある程度の物件規模があり、
自己資金を3割程度出せないと相手にしてもらえません。
そういった点からも初心者には使いづらい金融機関です。
最近は都市銀行の中でも不動産投資にネガティブな金融機関も多いので、
条件を満たしていても借りられないケースも多くあります。
地方銀行
いわゆる「地名＋銀行」という名称がついている銀行です。
地方銀行は地域密着型で自宅、もしくは物件所在地が指定エリア内でないと融資をしてもらえません。
ただ、少ない自己資金でも融資してくれ、2割程度の自己資金でいけるので使い勝手はよいでしょう。
信用金庫、信用組合
これらは地方銀行より格は落ちますが、
同じく物件所在地が指定エリア内であれば融資を受けられます。
地方銀行の条件より、人物評価が低い（年収が低い）状況でも融資を引きやすくなります。
政府系金融機関
政府系金融機関で初心者でも利用しやすい代表が日本政策金融公庫です。
日本公庫は厳密には不動産投資ではなく事業への融資を行ってくれます。
それがたまたま賃貸事業であったということで融資してくれるのです。
ですので、事業計画書をしっかり作成する必要がありますが、
人物評価が低くても事業計画がしっかりしていれば融資してくれます。
ただし、融資期間が短かったりといったデメリットは存在するのでしっかりそれでも収支が出るかを見極める必要があります。
日本政策金融公庫については以前の記事でも紹介しているので参考にしてみてください。
ノンバンク
ノンバンクは金利は上記の金融機関に比べて高くなりますが、
融資審査が短かったり、属性をそこまで考慮されなかったり、融資期間も法定耐用年数を考慮されないなどの
メリットはあります。
キャッシュフローがしっかり出るような物件であれば検討してもよいと思います。
不動産投資に積極的な金融機関
以前はスルガ銀行が大変不動産投資に積極的で、
高い金利であれば融資も受けやすかったですが、2018年のスルガ問題で
不動産への融資はストップしました。
ほとんどの銀行が積極的な融資はしてくれなくなりましたが、
それでも不動産融資が金融機関の利益となる部分なので、
審査は厳しいが貸したいという状況なのです。
今後、不動産投資に積極的な金融機関が再度現れる可能性は十分にありますので
その時に備えるというのも一つの手でしょう。
融資申込の際の注意点とコツ
金融機関に嘘はつかない
所有物件や既に組んでいるローン、納税額など自己申告で操作しようとし、
嘘だとばれてしまうとその時点で信用を失い、今後の融資も含め一切相手にされなくなります。
金融機関を二股しない
ローン特約の期間が決まっているとはいえ、2つの銀行を掛け持ちすると嫌がられます。
同時に2行を回る時はあらかじめその旨を伝えて行うようにしましょう。
最低限の金融用語は理解しておく
融資担当者へ熱意を示すためにも最低限の金融用語は理解しておきましょう。
・長期金利、短期金利
・固定金利、変動金利
・元利金等払いと元金均等払い
・金利情勢、日銀の報道
・株式、債権の動き
自身の状況の整理をしておく
面接の資料に書いている情報も含め以下の情報は自身で把握しておくようにしておきましょう
・提供可能な共同担保
・依頼可能な連帯保証人
金融機関は不動産投資を進める上でほとんど方に関係してきますし、
成功、失敗が決まる重要項目の１つなので、
しっかり勉強して、戦略をもって金融機関を回るようにしましょう。
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