こんにちは、ヤマトキです。
本日は買付申込について触れていきたいと思います。
物件の調査や提案を受けているといずれ自身の条件にマッチする
優良物件に出会えることでしょう。
最初のうちは見極めがなかなか難しいですが、慣れてくるとそこそこわかるようになってきます。
このような物件には購入意思を示すための「買付申込」を出します。
買付申込とはどういうものか
買付申込とは、書面で購入の意思を示すもので、
売り出し価格に対して買い手の購入希望額を指値で提示することで
価格交渉の側面も持っています。
買付申込には法的拘束力は持っておらず、
「買います」と伝えた時点で両者間で契約が成立することになりますが、
細かい条件面の調整が残っているため、
実際には売買契約書にサインをするまではキャンセルできます。
しかし、購入の意思表示をしたり、希望の金額を出したりしているにも関わらず、
キャンセルを行うのは、不動産業者や売り手にも迷惑がかかるため基本的には御法度です。
契約条件面でよほどのことがない限りは購入を進めるのが原則です。
なぜ買付申込を出すのか
不動産の購入金額は大変大きいため、
購入手続きが完了するまでには時間がかかります。
金額に対して、言ったor言わない、買うor買わない、売るor売らないなどのトラブルを防ぐために
売買契約の前段階で意思表示を行う習慣となっています。
また複数の購入申込社がいる場合、買付申込によって交渉権の優先順位を決めていきます。
価格交渉と買付申込
価格交渉の側面を持っているとは言いましたが
実際には買付申込を出す前に仲介業者を介して
この金額で買いたいというある程度の金額感の合意をとっておくのが一般的です。
しかし、取り合いになるような好条件の物件では、
価格面の交渉より先にまず交渉優先権を得る目的で購入申込書を拠出することもあります。
買付申込を出すタイミングとコツ
買付申込を出すタイミングには3パターンあります。
通常パターン
通常は先ほど申し上げた通り、価格交渉から入ります。
思い切った価格交渉を行う場合、
いきなり買付申込で希望額を買くと、
相手が面食らってしまい、価格交渉は決裂しやすくなります。
事前に売り手に対して、物件のリスクや自身の状況を理解してもらう必要があります。
特にリスクに関しては、どのくらい価格は安くなれば
そのリスクを飲むことができるのかをしっかり不動産業者から売り手に説明してもらい、
合意をとってから買付申込を出します。
物件先抑えパターン
取り合いになるような優良物件の場合、
価格交渉に時間をかけすぎると、他の方に取られてしまうため
先に買付申込を行い、交渉の一番手をキープし、それから価格交渉を進めていきます。
優良物件の場合、大幅に低い指値をすることがないため、この方法が成立するのも一つの理由です。
価格交渉を犠牲にして、物件を抑えることを最優先にするのがこの手法です。
1棟もので融資がつきやすい物件はこのような方法をとります。
融資先回りパターン
不動産業者が強気であったり、買い手である我々が資金力に疑問を持たれている場合、
先に物件を伝えて、融資の確約をとってこないと買付申込を売り手側に承諾してもらえないケースがあります。
その場合、融資審査まで2週間程度の時間がかかってしまうため、
その間に他の方にとられてしまうことがあるので買い手には大変不利なパターンです。
以上、3パターンの方法があります。
本当に優良な物件でなかなか出ないと感じたら「物件先抑えパターン」、
リスクがあり収支が見合わないが指値で値段を下げられれば優良物件に生まれ変わる余地があるものは「通常パターン」
と、使い分けすることをお勧めします。
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