こんにちは、ヤマトキです。
不動産業者から物件提案を受けた時、
投資家の方は
各自で準備したシミュレーションに沿って
購入に値するかの判定を行うかと思います。
本日は、私が物件を判定する際の基準となる指標を紹介したいと思います。
では解説します。
1.ROI(return on investment):資本利益率 ※CF
ROI = 利益 /(物件価格+初期費用)
ROIは年間のキャッシュフローから投資した価格を割った比率です。
この値が
ズバリ、、
2%以上
であることを基準としています。
例えば、
5000万円の物件であれば、100万円のキャッシュフロー
1億円の物件であれば、200万のキャッシュフロー
となります。
2.返済比率
返済比率 = 年間のローン返済額 / 年間の満室家賃収入
この値が
ズバリ、、
60%以上
であることを基準としています。
この値は自己資金をいくら入れるかによっても変わりますが、
私はオーバーローンでの物件購入を目指していますので、
基準を60%と置いています。
3.BER(Break Even Ratio):損益分岐点
BER =(ローン返済額+運用コスト) / 年間の満室家賃収入
この計算を求める理由は
空室が何%までであれば、
自分の手出しなく運用していけるか
の基準がわかります。
運用コストは築年数により
新築…家賃収入の10%
10年…家賃収入の15%
20年…家賃収入の20%
30年…家賃収入の30%
程度でおいて計算します。
ズバリ、、
この値が
75%以上
を基準にしています。
4,CCR(Cash On Cash Return):自己資金利益率
CCR = 利益 / 自己資金
この計算により算出されるのは
自己資金として初期投資した額を
どのくらいの期間で回収できるかがわかります。
こちらは4つ目にあげましたが
先ほどもお伝えしましたが
私はオーバーローンでの物件購入を目指してますので
自己資金が0となり、CCRは算出不可となります。
ただし、今のご時世、
なかなかオーバーローンでの物件購入は
難易度が高く、
フルローンでの購入になるケースの方が多いと思います。
ですので、この値は特に基準はありませんが
できる限り比率を高くなるように
・自己資金を抑える
・利益率をあげる
の2点が重要になります。
以上4点です。
それぞれ投資家ごとに物件購入の基準はあると思いますが、
自分の基準となる指標を
業者からの物件提案後にすぐに計算できるような
シミュレーションシートを用意しておくと物件判断のスピード向上につながります。
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