積算評価の建物評価の方法・手順とは

建物評価の方法・手順 物件選定

こんにちは、ヤマトキです。

前回の記事で土地評価の方法について解説しましたが、
本日は建物部分についての評価方法について解説いたします。

建物の評価額は以下の計算式で計算します。

建物評価額(円)=新築時価格(円)×建物の述べ床面積(㎡)×経年減価率
それではそれぞれの要素をどのように調べて計算するか見ていきます。
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新築時価格と経年減価率

新築時価格は構造ごとに決まっています。
以下の表をご確認ください。

構造新築時価格/㎡減価率
SRC・RC20万円(47-経過年数)/47年
重量鉄骨18万円(34-経過年数)/34年
木造15万円(22-経過年数)/22年
軽量鉄骨15万円(19-経過年数)/19年

上記はあくまで目安なので、金融機関や時期により異なります。

例えば、築5年経過物件の場合、
木造アパートでは

(22年-5年)/22年=0.77

が減価率になります。

新築の場合

新築の場合は経過年数が0年なので、
木造アパートの場合、22年/22年で1をかけるだけなので、
新築時価格(円)×建物の述べ床面積(㎡)
の価格がそのまま建物評価額になります。

延床面積

延床面積は、建物の全フロアの合計の面積です。
例えば、3階建ての物件で
1F:50㎡
2F:50㎡
3F:50㎡
の場合、延床面積は150㎡です。

土地の面積とは異なるので注意してください。

評価対象外の物件

評価0の物件

一部建物評価が0(ゼロ)の評価対象外となってしまう物件があります。

それは、違法建築物件です。

違法建築物件
建築基準法や消防法など、各種法令に反している状態の物件です。
すぐに取り壊しを命令されることはあまりなく、
そのまま使用し続けられることが多いが、
金融機関から融資を受けられず、持っていると問題視されるケースもあります。
中には建築時には建築基準に則っていたものの
法律改正、条例改正などによって後から不適格になったケースがあります。
このケースを”現況不適格”と言いますが、
悪意なくその状態になってしまっているため、金融機関は理解してくれることはあります。
しっかり説明するようにしましょう。逆に収益化のために、建ぺい率や容積率の制限を無視して
増築して届け出も行っていないケースは
悪意のある違法建築として金融機関からまったく評価されなくなりますので、
購入時、物件概要書などで判断ができない場合は
「この物件は違法建築物件の可能性はありますか」
と聞いてみましょう。

しっかりと「その可能性はないです」と否定すれば、
仮に違法建築であった場合もその発言が証拠に訴えられますし、
可能性があって「念のため調べてみます」と言われれば、
リスクを1つ減らすことにつながります。
後々大きなリスクになりそうなことは
不動産業者にしっかり確認をとるようにしましょう。

評価がマイナスの物件

大型物件や新築物件の場合、
建物の”確認済証”や”検査済証”がない場合、
評価減や融資不可となるケースがあります。

これらは違法建築の証明になるだけでなく、
REITやファンドなどが購入する場合の条件となっているためです。

”確認済証”や”検査済証”は再発行が可能ですので、不動産業者から市役所に問い合わせしてもらいましょう。
仮に再発行となってしまった場合は、評価マイナスを考慮して価格交渉を行いましょう。

区分所有物件の場合、
建築や再建築に関して、オーナー個人で意思決定できず違法建築リスクも低いため
”確認済証”や”検査済証”はそこまで重要視されません

ただし、それでも売却時に一部の買主の方で気にされる方もいる可能性があるため、
購入後に念のために取得しておくとよいと思います。

 

以上です。
物件購入検討時に必要な知識ですので、
前回の土地の評価と今回の建物の評価を組み合わせて
積算評価をしっかり算出するようにしましょう

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