こんにちは、ヤマトキです。
不動産投資を始める前に目標を立てましょうという話を前回しましたが、
不動産投資と一言に言っても手法は様々です。
どのような不動産投資をしていくのか決定するにあたり
まずはどのような種類があるのかを理解する必要があります。
本日はその中で大きく以下の3種類について特徴を紹介していきたいと思います。
住居系
不動産投資の最もメジャーな投資対象で、不動産投資家のほとんどが住居系の投資を行っています。
住居系の長所と短所を以下のまとめます。
住居系の長所
長所1.需要が安定している
オフィスなどは景気が悪くなると
会社が倒産し、空き店舗が増えますが、
働いている人は会社をクビになっても
住居は必要なため、需要が安定しています。
長所2.賃貸は不景気にこそ強い
景気が悪くなると長期ローンを組んで
住宅購入をする人が減り、
賃貸住宅の需要があがっていく傾向があります。
長所3.家賃が予想しやすい
ビルや店舗は家賃がなかなか予想しづらいですが、
住居系の家賃は不動産ポータルサイトのSUUMOやHOMESで調べれば
似たようなスペックの家賃相場が簡単に調べられるので
需要にあわせた家賃設定ができます。
長所4.運用がうまくいかなかったら自身が住むことでリスクヘッジができる
ある程度の広さがあれば、
入居がなかなか決まらず収益が得られない場合も
自身が問題なければその物件に住むことができます。
長所5.賃貸併用で投資リスクを抑えられる
賃貸併用で自宅をアパートやマンションの50%以上を設けることで
住宅ローンを利用でき、
低い金利で融資がうけられるため、
リスクを抑えた不動産投資ができます。
住居系の短所
短所1.オーナーより入居者の立場が強い
入居者保護の観点で法律上は入居者はオーナーより強い立場です。
これは法人と個人での取引では詐欺などの防止のため個人側が保護されるという法律で、
入居者は居住権を主張できるため、
滞納や迷惑行為で他の部屋の入居付けができないなど明らかに入居者が悪いような状況でも
追い出すようなことができないことが多いです。
短所2.物件設備のトラブルの際に維持費がかかる
これはオフィスや店舗についてもかかる時はかかりますが、
住居の場合、物件設備、特にインフラの水や給湯設備の故障時は
入居者が代わりに泊まるためのホテルの手配や
故障した設備の修理維持費がかかってきます。
オフィス
続いてオフィスの長所と短所を紹介していきます。
オフィスの長所
長所1.オーナーと賃借人が対等の関係
住居系と異なり、
法人と法人での取引となるため、立場は対等となります。
そのため、賃借人が滞納や迷惑行為を行った場合、
スムーズに退去を要請することができます。
また、家賃の値上げなども割と容易にすることができます。
長所2.物件設備トラブルの時も管理しやすい
オフィスの場合、ほとんどが深夜時間帯は人がいませんので、
仮に設備トラブルがあった場合も
その時間帯に修理するなど管理がしやすいです。
長所3.敷金を多くとれる
住居系では多くて2ヶ月の敷金も
事務所や店舗は最大10ヶ月程度の敷金、または保証金を預かることができます。
退去予告も期間も長く取れます。
長所4.内装のオーナー負担は最低限で良い
オフィスの場合、自社で内装をデザインしたいという会社も多いので、
必要最低限の内装だけで良いケースが多いです。
長所5.原状回復費がかからない
オフィスは退去時の原状回復は
それまでの賃借人が工事、リフォームを行い
完了したら引き渡しを行うのが一般的です。
オフィスの短所
短所1.空室リスク
オフィスの場合は入居率が景気に大変左右されます。
景気が悪いと倒産する企業が増えたり、
家賃が下落影響も大きいので、
収益に波が出やすいのです。
短所2.地方のオフィス運営は難しい
オフィスの場合、
交通の便良い場所や取引先が多い場所が需要が高いため、
都心に一極化し地方では空室が出やすい傾向にあります。
短所3.家賃や利回り計算がしづらい
オフィスの家賃は一般的に以下の式で決まります。
ただし、この坪単価がわからないため、
家賃の予想や利回り計算がしづらいという短所
があります。
店舗
最後に店舗の長所、短所を紹介します。
店舗の長所
長所1.多少の物件設備の不備は賃借人が対応してくれる
店舗の場合、毎日お店を運営しないと利益がでませんので、
ある程度の不具合であってもオープンはしないといけないので、
多少の物件設備であれば、賃借人側で対応してくれることが多いです。
長所2.保証料が高い、内装負担が少ない、原状回復費を負担してくれる（オフィス同様）
- 保証料を多くとれる
- 内装負担が少ない
- 原状回復費を賃借人が負担
この点はオフィスと全く同様の長所となります。
店舗の短所
短所1.2階や地下物件は大幅に家賃が下落
店舗の場合、1階の路面店が圧倒的に集客力があり人気のため
2階や地下は1階に比べて大幅に家賃が下がる傾向にあります。
短所2.家賃や利回り計算がしづらい（オフィス同様）
ここもオフィスと同様ですが、
交通の便が命であり、都心と地方の格差は大きいです。
そのため家賃相場がわかりづらく、利回り計算がしづらいという短所があります。
以上、不動産投資の住居、オフィス、店舗の長所、短所を説明しました。
不動産投資初心者であれば、まずは安定的な経営がしやすい
住居系がおすすめです。
まずは住居系の運営を行っていきノウハウが溜まってきたら
オフィスや店舗にチャレンジしてみるのも良いと思います。
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