買付申込のテクニックと交渉順位をまくる方法とは

こんにちは、ヤマトキです。

前回の記事で買付申込について解説しましたが、
買付申込は基本的には申込を出した順番で
優先度順位が決められ、交渉を行っていきます。

つまり、基本はスピード重視で1番をとるのがよいのですが、
1番をとれたから安泰かというとそうではないのです。

では、他者に優先順の上位をとられてしまった場合、
どのように追い抜くことができるのかを解説したいと思います。
逆にこの方法で追い抜かれる可能性もあるので注意が必要です。

買付申込は到着順

買付申込は、優先順を決めると言いましたが
どのタイミングでその効力が発揮されるかというと
売主（元付業者）に買付申込が到着した順です。

早い順で「一番手」「二番手」「三番手」といった呼び名で順位を表します。
一番手の交渉が決裂したら次、二番手も決裂したら次と、順に交渉権が渡っていきますが、
交渉が成立した時点で売り止めとなります。

ただし、実際には
どの買付申込が早かったかは元付の不動産業者しかわかりません。
つまり、元付業者の方である程度優先順のコントロールができてしまうのです。

当初順位が低かったのが、優先順の高い申込を覆すことを「まくる」という表現を使います。

魅力的な買付申込で「まくる」

優先順が低くてもテクニックをもってして、
売主や元付業者にアピールして、まくれる可能性が高くなります。

また、先ほども伝えましたが逆にまくられる可能性があることもしっかり理解しておきましょう

最後の「ローン特約なし」はテクニックとして紹介しましたが、私自身は全くお勧めしません。
ローン特約をつけずに契約を進め、最終的に融資がつかなくて解約する場合、
手付け金に加えて、違約金を請求される可能性があります。
この方法は「融資先回りパターン」で事前に確実に融資が組めると承諾をもらっている場合にのみ使える方法です。
不動産投資の初心者はこのようなリスクのある方法は行わない方がよいでしょう。

「より高い購入価格を提示する」「より高い現金割合を提示する」も
基本的には低い物件価格、初期費用で投資効率を高めたいですが、
事前に元付業者から優先順位が上の方の状況を聞けたならば、
そのあたりを少し高めに提示して、優良物件を手に入れるのもテクニックです。

元付業者の方はなかなか上位の方の状況は教えてくれないですが、
仲良くなったり、ベテランの不動産投資家は人脈が広く、
客付業者だけでなく元付業者とも繋がっていて調整できることもあるらしいです。

初心者には難しいテクニックではありますが、
これらの方法は理解しておくべきでしょう。