こんにちは、ヤマトキです。
本日は税金の中の所得税、住民税について解説したいと思います。
節税はすべきか
まずは、所得税や住民税の節税について考えてみます。
不動産業者が不動産投資のメリットとして伝える1つの要因として
節税ができるという謳い文句ですが、
もちろんその通りではあります。
確かに不動産投資は減価償却費や経費計上ができるようになり
サラリーマンとしての所得税や住民税を節税する効果が見込めます。
ただし、一般的に金融機関は融資を行う時には
赤字企業よりも黒字企業を好みます。
黒字額が大きく、期を跨いで黒字を続けていけばいくほど安定企業とみなされ
融資額も増え、金利も低くなり、有利な条件で融資を引くことができます。
不動産投資家について言えば、もちろん老後の資産形成の1つとして、
区分マンションを1つ買い、副業的に安定的に運営を行う方もいますが、
金融機関からは「不動産賃貸業」という事業と捉えます。
節税によって赤字続きの投資家に積極的に融資したいと思いますでしょうか?
しっかり納税して、安定的に黒字を保っている企業に融資をしたがるのです。
ですので、
規模拡大を狙う不動産投資家は積極的に納税を行い、
物件を増やすのを止め手元にキャッシュフローを残したい場合は節税を行えばいいのです。
ここは個人の状況や考えによるところが大きいため
ぜひ一度その辺りを考えて
節税、納税のどちらを行うべき時期かを考えて動くようにしましょう。
個人での節税
では、節税を行うべき時期だったとして、
個人での節税方法としてどういった方法があるんでしょうか?
白色申告から青色申告への切り替え
白色申告の方が簡単ではありますが、その分信憑性が下がります。
また以下の通り、節税効果も異なります。
青色申告(損益計算書と貸借対照表):65万円の控除
この差は大きいので税理士の方にお金を払ってでも青色申告を行うようにしましょう。
ちなみに青色申告を行うためには家賃収入が出るタイミングから2ヶ月以内に
「青色申告承認申請書」の提出が必要になります。
青色専業専従者への給与支払い
個人事業の規模が、戸建て5棟またはマンション、アパート10室以上となると事業的規模と見なされます。
その場合、配偶者を「専従者」として雇用し、給与支払いをすることが可能になります。
これにより所得の分散が行えます。
この辺りは過去の記事でも紹介していますのでぜひ参考にしてみてください。

法人での節税
管理会社、サブリース会社
5~10%の管理料を払い、所得の分散を図っていきます。
20%程度を家賃収入から所得分散ができます。
不動産所有会社
法人の方で物件を購入することで、法人税を支払うという方法です。
法人税の最高税率は個人の所得税の最高税率より低くなり
さらに経費化もしやすくなるため、
収入規模により大幅な節税を見込むことができます。
この辺りも過去の記事で紹介していますのでぜひ参考にしてみてください。

節税するタイミングかどうがよく考えて実施しましょう。
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