こんにちは、ヤマトキです。
本日は融資の返済利子や元金について
少し考えてみたいと思います。
融資利子や元金を決める条件として大きく3つあります。
融資額
物件購入時にほとんどの方は融資を申し込みますが
融資額は以下の3つがあります。
融資額 | 物件価格 | 諸費用 | |
オーバーローン | 物件価格+諸費用 | 全額融資 | 全額融資 |
フルローン | 物件価格 | 全額融資 | 自己資金 |
頭金を一部入れる | 物件の7~9割 | 自己資金(1~3割) 融資(7~9割) | 自己資金 |
どの程度の融資額まで金融機関が出してくれるかは
- 本人の属性
- 物件の評価
- 融資情勢
によって変わってくるため、
不動産業者側で自身の属性を伝えた上で
融資が組める金融機関に当てをつけて、
それに応じた規模や条件の物件を提案してもらうことが
物件購入の近道だと思います。
返済年数
返済年数は長ければ長いほど、1年あたりの返済元本が少なくなるため
キャッシュフローが上昇します。
つまり、投資観点では返済年数が長ければ長い方が
手元にキャッシュが残せるので、有利となります。
返済年数は一般的に
で決める金融機関が多く、上限を30年とされますが、
一部金融機関では法定耐用年数を超えて貸してくれる金融機関も存在します。
金利
金利は2つの要因によって変わります。
変動金利と固定金利
1つ目は”変動金利”か”固定金利”です。
どちらを選ぶかによって異なります。
変動金利は主に”短期金利”に連動し、
固定金利は主に”長期金利”に連動します。
一般的に固定金利は変動金利より金利が高く、
一定期間の間、金利を固定でき、
金利上昇リスクの回避ができます。
変動金利は固定金利を安いですが、5年ごとに金利が見直されます。
金利自体は1年に2回見直しがされていますが、見直しは5年に一度です。
また、金利が大きく上昇した場合も
1.25倍までしか上がらないということになります。
個人属性、物件評価、情勢
これらは、融資額と同じ指標です。
これらによって、融資額も決まるし、金利も決まるということになり、
金利についてはこれらが評価されれば、金利優遇され、
評価されなければ逆に金利上乗せされます。
以上が融資返済の元金、利子を決める要因となります。
元金、利子計算のための便利なExcel関数
最後にExcelで収支計算を行う時に利子、元金を出すための
便利な関数を一つ紹介します。
よく金利計算の電卓がありますが、
高いお金を出して、電卓を買わなくても
Excelさえ使えれば簡単に毎年の元金+利子の返済額を算出できます。
返済額合計
返済額は以下の関数で計算できます。
元金
利息
不動産投資を進めていくと自身で収支シミュレーションシートを作ることで、
安全な物件購入に繋がるのでなるべく作るべきと私は考えています。
上記の関数を使いながら、融資条件を仮で入れていき計算をしています。
便利な関数なのでぜひご活用ください。
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