減価償却を上手に使う節税テクニック

こんにちは、ヤマトキです。

本日は減価償却を上手に使うテクニックについて

解説したいと思います。

不動産投資の節税メリットとして一番大きい

減価償却ですが、上手に使うことで

さらに節税効果を高めることもできるのです。

これは購入時の節税テクニックですが、

減価償却は土地と建物のうち、経年劣化のある建物にしか適用できません。

つまり物件を購入する際、

土地に対して建物比率が高いほど毎年の減価償却は高くなります。

土地と建物の比率は売買契約書に記載をしてもらいますが、

購入時の交渉で売主に建物比率をあげてもらう交渉をするとよいでしょう。

ただし、建物比率をあげることを嫌がる売主が存在します。

それは「課税事業者」です。

不動産業者などは課税事業者なので

建物部分にのみ消費税がかかります。

つまり建物比率をあげていくと課税事業者である売主は

その分、消費税分がとられていきます。

ですので、売主が課税事業者の場合は交渉が難航する可能性がありますが、

物件自体の価格交渉とは異なり

運用時のキャッシュフローに影響がでてくるため

しっかり交渉して安定運営を目指していきましょう。

ちなみに売主が個人の場合は、

特に売主側のデメリットはないので

すんなりと受け入れてもらいやすいです。

また、売買契約書に土地建物比率を載せないケースもありますが

その場合は固定資産税評価額の土地と建物の割合で按分して計算するのが一般的です。

建物の金額を建物と設備に分けて減価償却することができます。

建物の減価償却の期間は

耐用年数をベースに計算されますが、

設備の場合は、大体15年で償却できます。

つまり建物の減価償却期間が16年以上の場合、

建物から設備分を切り離して15年で償却をした方が

減価償却費が高くなっていきます。

ただし、割合を高くしすぎると税務調査に引っかかってしまう可能性があります。

簡便法という按分方法の場合、

建物：設備＝7：3

で按分したりしますが、

その場合、しっかりとした根拠がないと認められないので

あらかじめ税理士に相談するとよいでしょう。

最後に節税テクニックとして実際の例も踏まえて紹介します。

減価償却は早く償却すればするほど、売却時の簿価は安くなってしまうため、

譲渡所得、そして譲渡税が大きくなりますので、

毎期のキャッシュフローと売却時の税金のバランスは見るようにしましょう。

毎年の節税率が所得税＋住民税の税率が33%だった場合

（所得税の税率は累進課税は本業の給与が高いほど高い税率になります）

5年未満の短期譲渡で売却した場合、39%の税金がとられるので

減価償却を抑えて簿価を残しておいた方がいいですし、

5年以上の長期譲渡で売却した場合、20%の税金なので、

減価償却を早めて簿価を減らしておいても問題ないということになります。

ちなみに私はマイホームを持っていて

住宅ローン減税により所得税の還付を受けているので、

不動産の節税率は住民税分の10%です。

そのため、住宅ローン減税を受けられている期間は

なるべく設備の減価償却を使わずに

建物を長期的に減価償却して簿価を減らさないようにしています。

ちょっとしたテクニックで節税効果を高めて、

キャッシュフローを大きくできるので、

しっかりと理解しておくと良いでしょう。