こんにちは、ヤマトキです。
不動産投資を進める上で税務に関する知識は必須です。
不動産投資家として税金もしっかり考慮した
収支計算を行う事は安定的な経営を行う上で重要です。
不動産投資のあらゆるシーンで税金は登場します。
物件購入時の税金
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・固定資産税・都市計画税
・所得税
・住民税
・償却資産税
・法人税
・個人事業税
・消費税
・譲渡税
ざっと関連する税金をあげただけでもこれだけあります。
不動産投資のメリットとして節税ができる点という話を以前しましたが
税金はその目的によって扱い方が変わってきます
「節税がしたいのか」
「規模拡大したいのか」
どちらの目的かにより買う物件、買い進め方、経費計上の方法が全く異なります。
節税がしたい場合は、
区分マンションなどを1年ずつに買い進めて、毎年分散させて赤字を作り所得税の還付させる方法があります。
物件購入時にかかる諸費用により初年度は赤字が出る特性を使うのです。
規模拡大したい場合は、
金融機関から良い評価を受けるために黒字決算を進めていきます。
もちろん初年度の諸費用による赤字は金融機関も考慮はしてくれますが、毎年赤字決算ばかり進めていると
経営者としての評価がされず融資もでづらくなります。
ですので、まずは不動産投資を目的を明確にすべきでしょう。
金融機関は現在の借入残高を年間の手残りによってどのくらいで返済できるかを見ています。
これを「債務償還年数」と言います。
債務償還年数=(借入残高 − 現金)÷(税引後利益 − 減価償却)
この値が20年以下であれば金融機関の評価は高いとみなされるようです。
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