こんにちは、ヤマトキです、
本日は不動産投資の目標を達成するために
どのような物件をどのようなスピードで買っていくのかは
大体イメージが付いている人も多いと思いますが、
具体的にどういう物件を買い進めていくのが目標達成の近道になるのかを解説したいと思います。
まずは不動産投資の目標を2つに分けて考えていきます。
不動産投資の目標が
資産形成をして、老後を年金+不動産収入で人より裕福な暮らしができればよい、
リスクはあまり取りたくない人を
【資産形成投資家】、
セミリタイアを目指し不動産収入によって生計を立てられるようにしたい人を
【セミリタイヤ投資家】
でそれぞれの項目でどの方法を選ぶとよいのかという点を説明していきます。
物件予算の設定
どの程度の物件を買い進めていくかを決めていきます。
資金 | 自己資金、融資比率 | 詳細 |
自己資金のみ | 全額自己資金 | 諸費用+物件費用を全額自己資金 |
融資利用 | 自己資金1~2割 | 大体自己資金の1割を頭金、1割を諸費用にして物件の9割を融資 |
融資利用 | フルローン | 諸費用分は自己資金、物件費用は全額融資 |
融資利用 | オーバーローン | 諸費用+物件費用を全額融資 |
下にいくほど融資比率が高くなり、
投資のリスクは高くなります。ただしその分リターンも高くなります。
リスクとリターンの大きさは基本的に相反するものなので、
ローリスク、ローリターンで投資をするか、
ハイリスク、ハイリターンで投資をするかの選択になります。
ですので、
【資産形成投資家】はより上の投資方法
【セミリヤイヤ投資家】はより下の投資方法
ということになります。
ただし、築年数の古いワンルームや戸建て物件でもない限り、
普通のサラリーマンが全額自己資金で買うことも難しいですし、
現況の融資情勢で普通のサラリーマンがオーバーローンで融資を引くということも難しいので、
基本的に不動産投資を初めて間もないサラリーマン投資家は
頭金や諸費用にいくらかの自己資金を引くケースはほとんどです。
全額頭金やオーバーローンは
ある程度経験を積んだ不動産投資の手法となることが多いです。
積算評価か収益評価か
どちらも評価の高い物件が良いですが、なかなかそういった物件は見つかりません。
収益評価の高い物件ほど融資を受けやすいが、バランスシートを毀損しやすいという点もあります。
ですので収益評価がよく、同時に積算評価もそれなりに出る物件を見つけるというのが理想的です。
収益力 | 担保力 | 稼働力 | |
◎ | ◎ | ◎ | 最高の物件 |
○ | △ | ◯ | バランスシート毀損 |
△ | ◯ | ◯ | 規模拡大しづらい |
◎ | ◯ | ◯ | 規模拡大しやすい |
【資産形成投資家】であれば物件価格を落とさず、
将来的に価値のある物件を残せればよいので担保力がしっかり高い物件、
【セミリタイヤ投資家】は規模拡大を目指すため、
収益力の高い物件を狙っていく戦略がよいということになります。
郊外か都心か
郊外の方が収益力や担保力は高いですが、人口が少ないエリアだと稼働力が低くなります。
逆に都心は、収益力や担保力は低いが、稼働力が高くなります。
ちなみに、都心の担保力は出づらいのは事実ですが
それはあくまで積算評価で算出した時に土地が狭いために土地価格が出づらいのです。
実勢価格は土地が狭くても人気のあるエリアでは郊外の大きい土地を大幅に上回るほどの価値があります。
郊外、都心の3指標を評価すると以下の通りです。
収益力 | 担保力 | 稼働力 | |
郊外 | ◯ | ◯ | × |
都心 | × | △ | ◯ |
【資産形成投資家】であれば将来的に価値が落ちづらく
稼働力も安定している都心物件、
【セミリタイヤ投資家】は収益力を求めるべきなので
稼働力が低いというリスクは取りつつも郊外物件で早めに自己資金を増やす
という戦略が良いでしょう。
築浅か築古か
それぞれの特徴ですが、
築浅は、寿命が長く残っているため、長期間のローンがひけて、まだ物件が新しいので修繕費がかかりやすいですが、物件価格が高くなりがちなので利回りが出づらいです。
対して築古は、物件価格は安いため利回りが高く出やすいが、築年数が経っており劣化が激しいため修繕費がかかりやすく、長期の融資がひきづらいです。
利回り | 維持費・修繕費 | 融資の出やすさ・期間の長さ | |
築浅 | × | ◯ | ◯ |
築古 | ◯ | × | × |
【資産形成投資家】であれば手間をかけずに安定的に運用を行いたいので築浅物件、
【セミリタイヤ投資家】は利回りを求めて手残りを多く残し、次の融資につなげていきたいので築古物件、
を攻めていくのが良いでしょう。
以上です。
あくまで目標達成のためにそういう手法を取る方が近道であるという話であり、
例えば【セミリタイヤ投資家】が収益力の高い郊外、築古物件だけを持っているかというとそういうこともなく、
リスクのバランスを取りながら、経営を安定させ規模を拡大していくのが優秀な投資家と言えるでしょう。
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