物件購入検討時の立地確認とエリアマーケティング

物件選定

こんにちは、ヤマトキです。

本日は、物件購入を検討する際のチェックポイントの1つである
立地確認とエリアマーケティングについて解説したいと思います。

収益性も担保力も申し分ない、
そこも確かに大事ではありますが、
購入した後に一向に入居者が入らないとなってしまっては
インカムゲインも得られず不動産投資 を行う意味を見出せないどころか
下手したら大失敗に繋がってしまう可能性があるため稼働力も調査する必要があります

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エリアの人口、最寄駅の乗降人数を調査

現在、日本全体の人口は減り続けていますが
それはあくまで日本全体の話であり、
エリアごとによっては引き続き人口が増え、
賃貸需要の高いエリアは存在します。

不動産投資家として安定経営を行うためにはそのエリアを狙う必要があります。

人口データをチェックしよう

人口推移は以下で確認できます。

概要のデータ- 日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)|国立社会保障・人口問題研究所
国立社会保障・人口問題研究所

こちらの上から3つ目のリンク
「結果表1 総人口および指数(平成27(2015)年=100とした場合)(Excel)
でExcelがダウンロードできます。

このExcelには以下の通り、全国の細かい地区ごとの人口推計が出ていますので
将来的に人口が増えるのかどうかがわかります。

市区町村別人口推計

それ以外に、その物件のある市区町村のHPで
世帯数推移のデータも存在しているため、そちらで詳細に確認してみても
良いかと思います。

駅の乗降者数をチェックしよう

不動産投資を進める上で
都心物件や地方物件の中で政令指定都市の物件を求めている場合は
必ずチェックすべきでしょう。

駅ごとにも、路線ごとにも乗降者数は全く違います。
その駅が快速が止まる駅か
ブランド路線かで、
同じくターミナル駅が終点、始発になってる路線でも
同じ路線の隣駅でも全く違うのです。

乗降者数の調べ方の一番簡単な方法は、
駅名をWikipediaで調べます

すると1日の乗降者数の年間推移が参照できます。

駅の乗降者数
この数字があまりに少ない物件の場合は少し検討した方がよいですが、
この数字だけで判断せず、
駅周辺の間取り需要やライバル物件の量や質によっても
全然勝てる条件はあるため、1つ参考で調べておくという感じでよいと思います。

周辺施設を調査

周辺施設や公共施設などにより賃貸需要だけでなく、
間取りの需要なども紐解くことができます。

施設対象想定の間取り
幼稚園乳幼児を連れた夫婦2K〜2LDK
小学校
中学校
高校
小学生+夫婦
高校生+小学生+夫婦
3LDK〜4LDK
専門学校
大学
学生の一人暮らしワンルーム〜1DK
病院
工場
勤務者
DINKS
独身寮、社宅
1LDK〜2LDK
オフィス街DINKS1LDK〜2LDK

このように施設によって間取り需要の予測が立てやすいので
物件選定時に求められる需要を調べておくと良いでしょう。

不動産業者にヒアリング

物件選定の際に、物件周辺の不動産業者にヒアリングすることは大変重要です。

その物件の周辺環境や家賃相場、賃貸需要のある間取りなどは
周辺の不動産業者が大変詳しいので、
物件の情報を伝えた上で、想定される家賃で入居者が入るかは聞いておいた方がよいでしょう。

不動産業者も慈善事業ではないのでメリットがないとめんどくさがって教えてもらえないため、
こちらが購入検討していること、物件の管理会社も一緒に探していることを
伝えると不動産業者も丁寧に教えてくれます

その上で具体的に期間を設けて2ヶ月以内で想定家賃で入居付けをする自信があるか聞いてみると
その返しや反応によって家賃が高い、需要のない間取りなどの情報を把握することができます。

賃貸需要を調べる便利ツール

私が使っている賃貸需要を調べる便利ツールを2つお教えします。

見える!賃貸経営

こちらはLIFULLが運営する不動産投資家にむけた物件需要などを
実際のサイト内のユーザーの閲覧・行動をベースにまとめたものです。

【ホームズ】東京都大島駅の不動産投資に役立つ!見える賃貸経営
東京都大島駅の家賃相場や賃貸需要、空室率などの空室対策調査。東京都大島駅にある賃貸アパートやマンションの入居希望者動向(住宅設備条件など)をグーグルマップを用いた地図に掲載。

物件選定時に大変便利なので活用してみるとよいと思います。

Mapfan 住まい探し

このマップでは近隣施設の直近3年の建設予定や取り壊し予定を確認できます
※2019年6月現在は取り壊しの情報は見れないようです。

東京都江東区大島3‐15‐32 周辺の不動産を検索 - MapFan
東京都江東区大島3‐15‐32 周辺の不動産を検索できます。

都内は結構そういった建設情報などが出ますが、
地方はまだまだそういった情報が少ないように思いますので、
取り壊し情報も含めて今後に期待です。

敷金・礼金を調査

地方やエリアによって、敷金・礼金の相場は変わります。

関東は敷金+礼金が1ヶ月ずつで計2ヶ月をとる物件が一般的に感じますが、
中には2ヶ月ずつで計4ヶ月とる物件もあります。

オーナーは他の物件との差別化を測るために、
敷金+礼金を0にしたり、フリーレントで入居後1ヶ月は家賃無料のサービスをつける場合もあります
ただし、あくまで投資なので、その分家賃を高くして回収する方法が多いです。
入居者も多少の家賃の高さは気にせず、それ以上に初期費用が安く引っ越せることに
メリットを感じる方も多いのです。

 

以上です。
不動産は”不動”というくらい、一度買ってしまったら、その場所を変更することはできないので、
エリアマーケティングと賃貸需要の確認が大変重要です。

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