金融機関の内情と不動産融資を通すためのコツ

金融機関の内情 融資戦略

こんにちは、ヤマトキです。

本日は金融機関で融資を申し込む際、
金融機関側でどういった判断や判定がなされているのか
それらを理解した上で
融資を得るためのコツを解説できればと思います。

スポンサーリンク

金融機関ごとに異なる融資モデル

不動産投資ののローンには
個人に融資するアパートローン
法人に融資するプロパーローンがあります。

アパートローンはパッケージ商品として人物と物件を定量的に判断する指標が存在します。
対して
プロパーローンはその法人の事業への期待度会社のランクによって変わるので
決まったパッケージがあるわけではなく、
定量に加えて、定性的にも数字を見て審査部門が判断します。

審査項目は物件チェックシートがあり、金融機関によって異なりますが大体30項目ほどあります。
全ての項目がOKであれば店内の支店長決済のみで問題なく融資ができますが、
項目によりNGだったものによって、本部に出さなければいけないもの、支店長で判断できるものが存在するそうです。

NGだったものについては
他にカバーできる項目の有無によって融資が出せる出せないを判断していきます。

同じ金融機関でも支店によって異なる

不動産業者が一番情報を持っていますが
優良な業者ほど同じ銀行でも融資を得やすい支店と繋がっています。

特に格として真ん中くらいの支店が融資が出やすいようです。
そういうところには期待込められた若い担当者がおり、
出世のステップとなる支店となっているケースが多いようです。

金融機関は融資を出して営業成績をあげていくので
優秀で審査部門に話を通せる方が存在します。

また、金融機関は支店間異動が多く
融資に積極的な支店長が他に移ると業者はいち早くその情報をキャッチし、
融資申込をする支店を変更するということもよくあります。

飛び込みでの融資申込はほぼ融資が出ない

融資は紹介がおすすめです。

仮に飛び込みで融資申込をお願いしに行っても
窓口の方は全く権限を持ち合わせておらず、
一般的に窓口の貸付担当は

・営業に出る前のステップのポジションで融資ノウハウを学ぶ所
・カードローンなどの定型ローンなどの案内しかできない
・お客さんとトラブルを起こしやすい
・成績が振るわない
・やる気がない

といった方がつく所のようで、
飛び込みでこられても面倒な事は避けたいのでその場で断られることも多いです。

融資の場合は融資担当ではなく、
営業担当に相談しないと積極的に融資をしてくれません
融資担当は飛び込みでくるようなお客さんはトラブルの元となる可能性が高いので
本当に好条件でないとほとんど出しません。

もし飛び込みで申込に行く場合も
営業担当につないでほしいという旨をしっかり伝えた方がよっぽど可能性はあがります。

また、ノンアポイントメントは絶対NGです。
営業担当とはいえど忙しい中で時間を取られるので失礼にあたりますし、
しっかり時間を取って相談する時間を抑えてもらった方が話が進めやすいでしょう。

最初の金利交渉はほどほどに

金利交渉は金融機関の面接の時に
行ってもよいと思いますが、ほどほどにした方がよいでしょう。

不動産で規模拡大を狙っている場合、再度同じ金融機関で融資を申し込む時に
「この人は金利交渉を激しくしてくる人だ」という印象を持たれてしまいます。

ちょっとしたオプションで融資の可能性はあがる

・定期預金
・家賃の振り込み

オプションであり、最低限融資に必要な項目でもありますが、
この辺りは金融機関に求められることが多いようです。

面接で好かれる姿勢

・過度にカジュアルな服装はNG(融資部門や城跡に紹介しづらいと思われてしまう)
・言葉遣いは気をつける(ビジネスの場にあった言葉遣いである必要がある)
・過度に高級な服装はNG(投資家としての資質が見られる)
・自身でシミュレーションを行い、諸経費や返済比率などの数字をしっかり把握している
この辺りは金融機関は見ています。
しっかりビジネスの場であること、面接で評価される立場にあることを意識しましょう

コメント