不動産投資をするなら新築?中古?

新築?中古? 事前学習

こんにちは、ヤマトキです。

前回に引き続き不動産投資の種類について解説していこうと思いますが、
本日は新築物件、中古物件の特徴を紹介していきたいと思います。

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新築

まずは新築物件の長所と短所は紹介します。

新築物件の長所

長所1.寿命が長い

新築物件は寿命が長いため、法定耐用年数が長くなるため
長期の融資をひくことができます

区分マンションであれば長期ですと35年、
一棟マンションでも30年までひくことができます。

最近は区分マンションも45年までひくことができるようになっています。

長所2.修繕費が抑えられる

中古物件と違って建築されて間もないため
10年ほどは設備故障などが起きづらく
修繕費を安く抑えられます

長所3.最新設備を取り付けやすく賃貸需要が高い

流行りの最新設備をつけることができ、
賃貸需要の高い部屋を作りあげることができるため
家賃も高く設定できます。

新築の短所

短所1.新築プレミアム

新築当初は家賃を2割程度高く設定しても
入居者が決まりやすいです。

この値段設定を「新築プレミアム」と言います。
一見、長所にも感じるかもしれませんが、
新築時の入居者が退去して次の入居者募集時は中古という扱いになり、
家賃を2割下げなければ入居が決まらないという事態に陥ります

そのため、2割落ちた状態でしっかり手残りが残るように
収支プランを立てないと、不動産投資は失敗してしまいます

短所2.物件価格が高い

新築プレミアムが乗った価格で販売されるため、
物件価格が高く設定されています。

また、販売業者が不動産デベロッパーであるケースが多いため、
利回りから計算された高めの物件価格に
業者の人件費や広告費などの販売コストに加え、
会社の利益が乗せてくるためさらにさらに高くなります

そのため新築プレミアムが乗った状態でも
利回りが出ない上に
新築プレミアム分の2割が削げ落ちた時に
赤字となってしまうケースなどがあります。

特に区分マンションはそうなってしまう物件がほとんどなので
サラリーマン大家で不動産投資に失敗しているほとんどの方が
新築で失敗していると言っても過言ではないと思います。

短所3.信用毀損となる可能性がある

金融機関の中には
新築プレミアム分について、
担保評価をしてくれない所もあるため、
オーバーローンやフルローンで融資を受けると
債務超過で信用毀損となってしまう可能性があります。

短所4.満室にするまで時間がかかる

中古の場合、満室での引き渡しや1,2部屋の空室で引き渡しされますが、
新築の場合、一から空室を埋めていく必要があるため、
最初の頃はキャッシュフローがマイナスになりやすいです。

ただし、売主側で

  • 半年間の満室家賃保証
  • 満室に1度なるまで満室家賃保証

がつくケースもあるため、売主に交渉してみましょう

区分の場合は都内や政令指定都市など
賃貸需要がかなり高いエリアに買うため
新築の引きでそこまで苦労しないと思いますが、
一棟物件の場合は
地方の物件を購入するケースもあると思いますので
注意が必要です。

短所5.節税効果が低い

これは長所1で説明した寿命(法定耐用年数)が長いことに関して
節税という点では短所にもなります

耐用年数が例えばRCであれば47年ですので、
物件価格の1/47しか1年に減価償却できず
節税メリットが享受しづらいです。

中古

続いて中古物件の長所と短所を紹介していきます。

中古物件の長所

長所1.家賃収入が安定している

同じ立地、同じ物件スペックであれば
もちろん新築より中古の方が家賃は低いですが、
期間がたっても物件価格は安定しています。
築10年以内の物件はまだ家賃下落はありますが、新築ほどではないですし、
築25年以降はほとんど下落はないと考えてよいでしょう。

長所2.減価償却費が高く設定できる

法定耐用年数が短いため、
1年あたりの減価償却費が高くなり、
節税効果が発揮され、キャッシュフローが良い数字になります。

中古物件の短所

短所1.長期の融資が引きづらい

法定耐用年数が短いため、
長期の融資が引きづらいです。

築年数が古ければ古いほど、
融資期間が短くなってしまい
キャッシュフローが出づらくなります。

中には法定耐用年数を超えて
長期融資をしてくれる
金融機関も存在するため、
築年数の古い物件は
そういった所から融資をひけるようにしましょう

短所2.修繕費がかかる

中古物件の場合、築年数にもよりますが、
設備も寿命が切れていること多いため、
購入後すぐに修繕費がかかってくることがあります。

中古物件を買う場合、
その点も見越した資金計画が必要となります。

また、物件の老朽化や構造上の問題で
旧式の設備から変更できないというケースもあるため
事前に確認した方がよいでしょう

 

以上です。新築物件、中古物件の長所、短所を説明しました。

もし区分マンション投資を考えているのであれば間違いなく中古物件を買うようにしましょう。

新築区分ワンルームマンション投資はほとんどのケースで失敗に終わりますので注意してください。
一棟の場合は新築がだめということはなく、
土地をまるごと持っているため担保力が出やすいです。
都心の新築一棟は長期運用後、売却時のキャピタルゲインが狙えるというメリットもあります。

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