競合の不動産投資家たちに勝利すべく8つの差別化ポイント

8つの差別化ポイント 事前学習

こんにちは、ヤマトキです。

不動産投資の競合プレーヤーたちに勝利し、
成功をおさめるために
差別化できるポイントを事前に理解しておくことが重要です。

本日はそんな差別化ポイントを紹介していきたいと思います。

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購入価格

まずは購入段階での差別化です。

いかに相場より安く買うかにより
不動産投資の成功が決まるといっても過言ではありません。

割安で購入できる理由としては

  • 売主の無知、売り急ぎといった売り手の事情
  • 買主の交渉力、資金力

があります。

また、不動産の様々な知識によって
問題物件を安く仕入れ、自身で解決して収益力を高めるということも可能です。

立地

2つ目は立地における差別化です。

立地での一番のポイントは最寄駅までの距離です。
以前は駅徒歩10分を狙いましょうという話がありました。

これは駅からの距離を1分ずつの同心円を引いて行った時に
たった1分と2分の違いが
ライバルの数は2倍ではなく4倍になってしまうのです。

円の面積で考えるとわかりますが以下のようになります。

1分×1分×π=1π
2分×2分×π=4π

つまり、駅に近ければ近いほどかなり有になってくるというわけです。
最近は共働きの家庭が増え、時間に対する意識の高さから
駅徒歩7分以内を求める人が増えてきているようです。

構造、間取り

3つ目は物件の構造や部屋の間取りによる差別化です。

エリアによって、そこに住む方の属性が異なるため、
需要のある構造や間取りを狙うことが重要です。

都内の大学が多いエリアはワンルームマンションが好まれますし、
地方の住宅街はファミリータイプの部屋が好まれたりします。

また、世帯年収の高いエリアは
RCマンションの設備の良く家賃高めの部屋が好まれますし
世帯年収の低いエリアは
木造アパートで家賃低めの部屋が好まれます。

さらに周辺の同レベルの物件にない設備や
間取りを備えておくことで
差別化が測れ入居者が決まりやすいでしょう。

設備や間取りで差別化が測れない場合は
家賃で差別化するという点も方法の1つです。

内装のバリューアップ

4つ目は内装による差別化です。

人は誰でも綺麗な部屋に安く住みたいものです。
また人によって重視するポイントが異なるので、
ターゲットに応じて、内装のバリューアップするポイントを見極めて
リフォームすることで、
高い費用対効果が得られることになります。

地元の不動産管理会社は
部屋求めてくる方の属性やどういった点を重視しているかを
把握しているため、
管理会社と連携しどういったポイントをバリューアップすべきか
相談すると良いでしょう。

外装

続いて、内装に引き続き外装も差別化ポイントです。

1棟物件であれば外装や外構部分もオーナー判断で変えられます。
入居者は物件見学に来た際の
第1印象である程度判断してしまうため
最低限外装は綺麗にしておくことで空室を埋めるのに有用な方法です。

しかし、外装のバリューアップは
内装のバリューアップよりコストがかかるため
費用対効果が出しづらいことが多いです。

まずは内装のバリューアップを優先し、
それでも入居者が決まりづらいようであれば、
外装も費用対効果が見合う範囲でバリューアップするのが良いでしょう

融資金利

6つ目は融資金利による差別化です。

不動産投資でのキャッシュフローを最大化して価格競争に勝つためには
融資金利を下げ、支出を減らすことが重要になります。

融資金利を下げるためには
金融機関に優良な融資先と見込まれることです。
そのためには、
安定的にお金を貯金や投資できる人間か
を見られています。

それを確認する一つの方法として
預金通帳の中身を見ることで
金融機関はその人間性が見えると言います。

まずは計画的に貯金をすることです。
毎月無理のない範囲で一定額を給与から引いて貯金するということを
始めて見ると良いでしょう。

入居者募集

7つ目は入居者募集による差別化です。

入居者募集時には周りの空室物件がライバルとなります。
そのライバルたちに勝つためには
あらゆる手法で入居者入れるための工夫を施します。

例えば、

  • リフォーム
  • ホームステージング
  • 賃貸募集の窓口を増やす
  • 客付業者への礼金を払う
  • 広告費用を増やす

などなど入居者募集にはあらゆる方法が存在します。
いろいろな手を尽くしてライバルたちに勝ち抜くことが重要となります。

管理状態

最後は物件の管理状態による差別化です。

内装ばかりに気をとられていて
物件の管理状態がおろそかでは入居者は決まりません。

管理状態といえば、

  • ゴミ捨て場
  • 共用部の清掃
  • 蛍光灯
  • エレベーターの点検

などが該当しますが、この辺りが適当だと、
入居者は心身的によく思わないため、
管理会社はしっかり見極めて依頼しましょう。

以上、8つの差別化のポイントです。
1つ1つのポイントを意識して、
ライバルに差をつけて不動産投資の成功を目指していきましょう。

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