不動産の評価基準を表す5つの価格「一物五価」とは

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こんにちは、ヤマトキです。

不動産の評価を表す5つの指標について解説します。

まずはこれから紹介する5つの評価額について
調査主体も異なるために以下に表でまとめました。

名称算定機関目的、用途更新タイミング目安
実勢価格国土交通省取引の目安随時100~110%
公示地価国土交通省取引の目安
約26,000箇所
毎年1月1日
発表:3月20日前後
100%
基準地価都道府県知事取引の目安
約22,500箇所
毎年7月1日
発表:9月20日前後
100%
路線価国税庁相続税、贈与税の算定毎年1月1日
発表:8月上旬
80%
固定資産税評価額市区町村全国100地点の地価推移3年毎に評価替え70%
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実勢価格

実勢価格は、実際に不動産売買によって取引された価格です。

不動産には2つとして同じものは存在しないため、
取引価格の相場を決めづらい特徴があります。

そこで、不動産取引の結果をアンケート調査を行い、
実際の取引価格を調べていくとエリアや土地の広さ、物件スペックにより
ある程度一定の範囲に価格帯がおさまってきます
それを相場価格として見ることができます。

ただし取引事例が少ないケースでは精度が低くなってしまうケースもあります。

公示地価

不動産には株式投資の日経平均株価のような市場全体の
値動き指標は存在しません。

また、各個人の不動産売買価格の公開なども義務としておらず、
実勢価格も全てがわかっていないため、
そのエリアの相場価格というのが大変不透明です。

ですので、一般の方が
いくらで買ったり売ったりすれば良いかわからないため、
その不便さの解決方法として
国土交通省から毎年発表されているのが
公示地価となります。

これは全国全ての地価を調査しているわけではなく、
全国で大体26,000箇所を抽出して発表しています。

毎年1月1日に調査し、3月20日前後に発表しています。

基準地価

基準地価は公示地価と目的は近しいですが、
公示価格では調査していない林地なども含まれています。

公示地価は国土交通省が調査主体ですが、
基準地価は都道府県が調査主体となっており、

発表時期も公示地価の半年後の毎年9月20日前後となります。

路線価

路線価は相続税を算定するための評価額です。
それとは別に金融機関が融資額を決める際に使っている積算評価の
計算のためにも使われています

不動産投資家にとっては大事な指標の一つです。

路線価はその建物の土地ではなく、
道路に設定されている評価額のため、
接道など道路付けが悪い物件は評価が低くなることもあります。

価格は大体、
公示地価や基準地価の8割程度と言われています。

固定資産税評価額

こちらは土地、建物の2つから成り立ち
固定資産税を算出するされための基礎となるの評価額で
その不動産の販売価格とは無関係です。

固定資産税が高いから優良物件というわけではないですが、
事前にいくらかを把握しておくことで
固定資産評価額以下で購入できるようにするなど
購入時の価格交渉などに使えます

実際の評価額の基準としては

土地:公示価格の7割
建物:新築価格の5〜7割

と一般的に言われています。

 

以上、4つの評価額は不動産投資家としては
ある程度どういった用途に使われるものなのかは
理解しておいた方が良いと思います。

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