融資を通すコツ、金融機関に好かれる不動産投資家とは

金融機関に好かれる不動産投資家 融資戦略

こんにちは、ヤマトキです。

本日は融資が通りやすい不動産投資家、つまり金融機関に好かれる不動産投資家はどういった方なのかを解説します。

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投資の準備・勉強をしっかりしてきている人

年収はそれなりでも、

・自宅を持っており返済も進んでいる
・普段の生活でしっかり節約している
・投資のための資金が貯まっている

こういった方は今後の返済が滞る可能性が低いので金融機関は安心して融資をだせるそうです。

収支シミュレーションをしっかりしている人

業者の収支シミュレーションを出してくれますが金融機関はそのシミュレーションはほとんど見ません。

金融機関独自でシミュレーションがありますのでそれで判断されるそうですが、
投資家自身でしっかりリスク込みのシミュレーションをして、
直近の収支だけでなく10年後、20年後を見越した想定がされているシミュレーションを出すと
融資担当者はそのシミュレーションをじっくり見ますし、投資家としての評価が高くなります。

・将来的な家賃下落
・空室率
・周辺相場での家賃設定
・修繕見込み
・税金(取得税、固定資産税、減価償却考慮)

これらが先々の収支もしっかり予想されていることが大事です。

投資家としての評価があがる数字

金融機関は投資家の収支シミュレーションの中で
債務償還年数が計算されていると、その投資家は投資家として優秀と判断するそうです。

債務償還年数の算出方法は2種類あります

①債務償還年数=(有利子負債-現金)÷(税引後利益+減価償却)
②債務償還年数=(有利子負債)÷(元金返済額+手残りキャッシュフロー)

どちらを使うという厳密なルールはないですが、
より厳しい債務償還年数を出すとしっかりリスクを加味された数値として良い評価をされるそうです。

債務償還年数が適正な物件の基準として大体20年以内を目安にすると良いでしょう。

自己資金が多い人

なんといっても自己資金がある人に金融機関は融資をしたがります。
その自己資金を使わなくても持っているだけで金融機関は安心します。

最近は物件の2割〜3割を求める金融機関が多いので、
自己資金を貯めることが不動産を買い進めるための近道になります。

融資は組めない人とは

債務超過の住宅ローン

住宅ローンは組んでいるだけで融資評価のマイナスになることはありません。

自身の融資可能枠を使ってしまうことはありますが、
1棟目などはむしろ適正な住宅ローンであれば持ち家を持っていることは
夜逃げの心配が少なくなるため金融機関も安心します。

ただ、自身の年収に見合わない住宅ローンを組んでしまうと
債務超過で負債となってしまうので融資を受けづらくなります。

格の低い金融機関で借りている人

既に複数物件を持っている場合に、
属性も高く、格の高い金融機関で組めるにも関わらず、
ノンバンクなど格の低い金融機関で組んでしまった場合
何か理由があってそういった金融機関で借りているのだと金融機関側も考えます。

銀行の格についてはこちらの記事を参考にしてください。

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以上です。
融資を受けるためには融資担当者、融資審査部門に
この人は安心して貸せる人だという認定を受ける必要があります。
そのためにはしっかり事業として安定経営ができる物件か、人物かをよく見られますので
そういった意識を持って融資審査には取り組むようにしましょう

 

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