こんにちは、ヤマトキです。
不動産投資は融資を使うケースがほとんどです。
融資利用のメリットや理由について解説していきたいと思います。
融資を受けるメリット
不動産は現金で購入もできますし、現金が物件の取り合いの時には大変有利です。
それでも融資を受けるメリットとして言えるのは、
「レバレッジ効果」により投資効率が大幅にあがるからです。
少ない自己資金でより大きな金額での取引を行うこと
100万の投資しかできないのが通常ですが、
不動産投資では金融機関から融資を受けることで
10倍、100倍の融資を受けて投資することができるわけです。
メリット1:購入できる物件が広がる
100万円の物件はありませんが、100倍の1億円以内の物件はたくさんあるので、
投資する幅は広がります
メリット2:儲け額が増える
100倍のレバレッジをかければ、儲け額も100倍になります。
ただそれと同時に損失が発生した場合は同じく100倍になります。
ですのでレバレッジをかけることはより慎重に考えなければいけません。
つまり物件選定がとても重要になります。
不動産投資の成功は立地で決まると言っても過言ではありません。
しっかりとした立地で収支が出る物件が買えれば極力損失リスクを減らすことができます。
逆に立地や収支で少しでも不安であれば投資すべきではないですし、
レベレッジも減らすべきだと思います。
借金には良い借金と悪い借金がある
消費や浪費のために借りるお金、いわゆる負債性の高い借金を「悪い借金」と言います。
一方で収入をもたらしてくれる資産性の高い借金を「良い借金」と言います。
「良い借金」を上手に扱うためにもお金の勉強をしっかり行うことが重要です。
融資を受ける時のデメリット
先ほど、お伝えした
レバレッジ効果により、
・購入できる物件が広がる
・儲け額が増える
などのメリットが受けられるという話をしましたが、
メリットの裏にはデメリットも存在することをしっかり理解しておくべきです。
デメリット1:生活破綻の恐れがある
これは返済が滞ってしまった場合に起こりますが、
物件が競売にかけられたりしますが、それでも残債の支払いが不可能となり
自己破産のリスクがあります。
これを回避するためには先ほど損失リスクでも話をしましたが、
立地や収支でしっかりと物件の見極めが必要になります。
デメリット2:金利に収益が左右される
変動金利を利用している場合は金利情勢で収益が左右されます。
これを回避するために固定金利を使うことが一番よいですが、
その分金利が高くなることが一般的なので、収支面を考えてどこまでリスクをとるかをしっかり検討すべきでしょう。
デメリット3:現金買いに競争で負ける
物件の取り合いになった場合、
現金買いの人が現れたら負けてしまいます。
「現金買い」は最強のカードですが、普通の人がそこまで何度も使えないですし、
投資効率も低くなることを投資家が理解しているためあまり出会うケースではありません。
本当に良い物件であったり、金額帯が低い物件ほど現金買いの方と競合する可能性があります。
現金買いが現れた場合は、諦めるしかないですが、
そこまで何度も現れませんので別の物件を根気よく探すようにしましょう。
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