こんにちは、ヤマトキです。
前回、プロパーローンについて大枠を解説をしました。
本日はプロパーローンを受ける際に
金融機関はどういった点を評価するのかを解説します。
・経営者の個人属性
・法人の決算内容、事業内容
・法人の所有資産
が融資判断材料となります。
経営者の個人属性は
前回説明した通り、新規法人の場合
事業実績がないため個人での不動産投資の実績によって
評価されます。
法人で物件を持っている場合は
法人としての実績、つまり決算書によって判断されることがほとんどです。
ではどんな決算書が評価が高いのか
1.安定的に黒字経営ができている決算書
金融機関での融資資産を行うにあたり
大抵は直近3年の決算書の提出が求められます。
その時に節税のためとはいえ
赤字になっている決算書は金融機関は安定的に経営できない事業と判断し
融資を行ってもらえません。
ただ、不動産投資のメリットである減価償却費や
不動産購入にかかった諸費用はどうしてもマイナスが大きくなってしまうため、
そういったやむを得ない出費により赤字になっている場合は
考慮してもらえます。
節税のために
・経費計上が大きい
・役員報酬を高く設定している
などの理由で赤字にしている場合は注意が必要です。
2.貸借対照表の純資産がマイナス
貸借対象は
資産＝負債＋純資産
ですが、資産より負債が大きくなっている場合、
純資産がマイナスとなり債務超過とみなされます。
このような状態が続いている決算書では
融資は実行してもらえないと思った方がよいでしょう。
3.自己資本比率を高める
自己資本の比率が高い法人には金融機関も融資しやすくなります。
自己資本比率は数年の経営によって自己資本を積立てるなど期間が必要ですが、
自身や親族、知人からの増資により短期的に好成績の貸借対照表を作ることができます。
4.利益と減価償却費を大きくする
減価償却はキャッシュフロー上、実際に出て行っている金額ではないため
金融機関も赤字として判断はされません。
というのも、銀行は返済が滞りなく進めば良いと考えるため
キャッシュフローが残っていれば問題なく評価を受けられます。
つまり利益＋減価償却費が実際のキャッシュフローとなり、
その金額によって評価します。
5.添付資料として既存物件の実績資料を出す
法人、個人問わず、すでに物件を持っていて安定運営をしている場合、
その物件の入居率や担保価値、収支計算を示すことで
融資しても安定的に運営のできる人と見られることもあります。
以上です。
法人で規模拡大を目指す人は融資を受けることが必須条件となります。
どのように融資を引き出すべきかはコツがいるので参考にしてみてください。
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