不動産投資の流れ、サイクル

事前学習

こんにちは、ヤマトキです。

本日は、不動産投資の全体の流れについて
解説したいと思います。

  1. 物件の取得
  2. 物件検索
  3. 現地調査
  4. 購入申し込み
  5. 売買契約
  6. 融資申請
  7. 金消契約
  8. 決済
  9. バリューアップ
  10. 賃貸運営
  11. 管理業務
  12. 売却

大きくはこういった流れになります。
細かく解説していきます。

  1. 物件の取得
    取得の方法としては
    ・購入で取得する
    ・相続による取得
    ほとんどの方は前者かと思います。
  2. 物件の検索
    物件の探し方も大きく2種類
    ポータルサイトから探す
    知り合いの不動産業者からの紹介
    です。

    私は断然後者をおすすめしますし、
    ポータルサイトはそもそも不動産業者からの直接紹介のあるお客さんにも販売できなかった余り物物件が多く出回っています。

    もちろん優良物件もありますが、
    ライバルが大変多いため、相当早急な判断を下さないと
    すぐに取られてしまいます。
  3. 現地調査
    目星をつけた物件があれば、以下実際に目や耳で確認します。
    実際に物件を訪問し、物件調査やエリアマーケティングを行います。

    具体的には、
    ・需要調査のためにマンションに住んでいる方に聞き込み
     −建物内で隣人トラブル等は起きてないか
     −暴力団等のあやしい方は住まれていないか
      (これは直接聞きづらいの抽象的に怪しい方とかはいないかを聞くとよいです。)
    ・周辺管理会社に賃貸需要や家賃相場を確認
    駅までの道のりや道路状況(坂などになっていないか)
    ・物件の損傷

    現地にいけない場合も管理会社にしっかり家賃相場のヒアリングをしたり、ストリートビューで物件までの道のりをシミュレーションしてみると良いと思います。
  4. 購入申し込み
    購入意思を書面で伝えて価格交渉を行います。

    現地調査で得た情報や家賃相場より
    高い部屋などで収支が合わなければ
    価格交渉の材料として使いましょう
  5. 売買契約
    条件面での折り合いがついたら
    売買契約書と重要事項説明書を締結します。

    売買契約書は3日前に取り寄せて
    内容に齟齬がないか必ず確認するようにしましょう。
  6. 融資審査
    融資申請書の作成をし、金融機関を選定・融資のお願いをします。
  7. 金消契約
    返済期間や金利の折り合いがついたら
    金銭消費賃借契約を行います。
  8. 決済
    融資が実行され、代金の引き渡しによって取引が完了します。
    所有権の移転や鍵の引き渡しはこの時に行われます。
  9. 管理会社の選定
    管理会社を探して契約を行います
  10. バリューアップ
    すでに賃借人がいる部屋は難しいですが、
    空室について、
    バリューアップを行います。
    リフォームやリノベーションなどお金をかけて綺麗にすると
    一番効果はありますが、あくまで投資なので
    コストに対するリターンはしっかり考える必要があります。
  11. 管理業務
    管理会社で客付、原状回復、クレーム対応等管理業務を行い
    安定経営を行います
  12. 売却
    取得期間は物件状況やデッドクロスなど
    様々な理由でタイミングを検討する必要はありますが、
    いずれは売却の時は訪れます。
    (もちろん最後まで持ち続けるという選択も可能です)

以上が不動産投資の一連の流れになります。

この1つ1つの項目について、
様々なテクニックが存在します。

細かい一つ一つのテクニックは別の記事で紹介させていただきます。

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