不動産投資をするなら鉄筋コンクリート造？鉄骨造？木造？

こんにちは、ヤマトキです。

引き続き不動産投資の種類について解説していこうと思いますが、
本日は鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の特徴を紹介していきたいと思います。

鉄筋コンクリート造

まずは鉄筋コンクリート造の長所と短所を紹介します。

鉄筋コンクリート造の長所

長所1.災害に強い

鉄筋コンクリート造（RC）は法定耐用年数が47年で長いですが、
実は実際の耐久はもっと持ちます。
「ラーメン構造」という丈夫な構造で建築されるので
火事や地震に強いと言われています。

長所2.近隣トラブルが起きづらい

壁や床も丈夫に作られているため
隣や上下階の住人とも近隣トラブルになりづらいです。

長所3.長期融資が可能

法定耐用年数が47年で長いため
長期融資が可能となり、
キャッシュフローが出やすいという特徴があります。

長所4.物件価値が高い

建物の積算評価が出ますし、
一般的には木造や鉄骨造よりグレードが高いと考えられているため、
総合的な物件価値が高くなります。

鉄筋コンクリート造の短所

短所1.修繕や維持コストが高くなります

丈夫ではありますが、
必ず経年劣化に伴う修繕は発生します。

例えば、雨漏りがあった場合、
木造と違って、原因となっている位置を特定しづらいです。
どこかに穴が空いていてつたって別の場所から雨漏りしているケースもあるため、
原因特定のために天井に穴を開けて調査したりと
都度高い修繕費がかかります。

また、大規模修繕の外装や屋上防水などのコストも高く、
4階以上になるとエレベーターを設置しないと入居者が決まりづらくなりますが、
これも月に1度のメンテナンスコストがかかりますし、
15年程度に一度は交換で数百万という大きなコストが発生します。

また、解体する場合のコストも木造などに比べて高くなります。

短所2.税金が高い

物件価値が高い分、
不動産取得税や固定資産税は高くなります。

短所3.節税効果が低い

これは長所3で説明した寿命（法定耐用年数）が長いことに関して
節税という点では短所にもなります。

耐用年数が47年ですので、
物件価格の1/47しか１年に減価償却できず
節税メリットが享受しづらいです。

木造

続いて木造の長所と短所を紹介していきます。

木造の長所

長所1.節税効果が高い

法定耐用年数が22年と短いため、
1年あたりの減価償却費が高くなり、
節税効果が発揮され、キャッシュフローが良い数字になります。

長所2.修繕費、維持費が安い

鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて
修繕費、維持費が安く抑えられます。

解体も他の2つの造りに比べると安価です。

木造の短所

短所1.災害に弱い

地震や火事が発生した場合に
木なので火が燃え移りやすく
全壊、全焼のリスクが高いです。

短所2.近隣トラブルが起きやすい

壁や床が薄いため、音漏れも発生しやすいため
近隣トラブルが起こりやすいです。

また、家賃も鉄筋コンクリート造に比べて安いため
収入も低めの方が入居されるため
全体的に生活が荒い方が多いのでなおさらです。

短所3.長期融資は引きづらい

法定耐用年数が22年と短いため、
長期の融資が引きづらいです。

築年数が古ければ古いほど、
融資期間が短くなってしまい
キャッシュフローが出づらくなります。

前回の中古物件でも説明しましたが、
中には法定耐用年数を超えて
長期融資をしてくれる
金融機関も存在するため、
築年数の古い物件は
そういった所から融資をひくようにするとよいでしょう。

短所4.物件価値が低い

建物の積算評価が出づらく、
一般的には鉄骨コンクリート造や鉄骨造よりグレードが低いと考えられているため、
総合的な物件価値が低くなります。

鉄骨造

最後に鉄骨造の長所と短所を紹介していきますが、
鉄骨造が長所、短所全てにおいて、鉄筋コンクリート造と木造の中間に位置していますので
ここでは割愛します。

以上です。鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の長所、短所を説明しました。

これら3つについては構造の違いなので、どれがダメということはありません。
長所と短所をしっかり理解して購入検討を行うようにしましょう。