不動産投資で物件買うならオーナーチェンジ？空室？

こんにちは、ヤマトキです。

引き続き不動産投資の種類について解説していこうと思いますが、
本日は物件購入にあたってオーナーチェンジ物件、空室物件どちらを選ぶべきか
それらの特徴を紹介していきたいと思います。

オーナーチェンジ

まずはオーナーチェンジの長所と短所を紹介します。

一番のメリットはこれです。

購入した翌日から家賃が発生していますので、
ローン返済資金をすぐに回収でき
リスクを下げることができます。

仮に前オーナーが安い家賃で貸している部屋があれば、
その人が退去したあとは本来の家賃に戻すことができ、
高利回り物件に変身させることができます。

入居している場合、家賃が設定されているため、
利回りが出ています。

基本的に中古物件は利回りをベースに
価格設定がされているため
空室に比べて掘り出し物件が出づらいです。

長所1の利回りがあげられるリスクと同様
購入後に利回りが下がってしまうケースがあります。

前オーナーが物件を高く売るために
敷金礼金を0にして相場より高い家賃で入居させるテクニックもあったりするので、
相場より低い家賃より高い家賃の物件の方が出回ってる数は多いように思います。

ですので、購入後その人が退去したら
家賃を下げざるを得なくなり、
想定より低利回り物件になってしまいます。

相場家賃より高い物件は購入前にしっかり収支計算を行った上で
元の家賃でしっかりキャッシュフローが出るのかは確認した方がよいでしょう。

特に1棟物件の場合、入居期間が長い部屋は数年前の高かった時期の家賃で入居しており、
他の部屋より高い家賃となっているため
退去して他の相場家賃にあわせた時にも
しっかりキャッシュフローが出るかは確認した方がよいでしょう。

入居している方が実はゴミ屋敷の住人であったり、
近隣トラブルを多く起こすような方だったりすると
その問題は次のオーナーである自分に降りかかってきます。

そういった問題ある入居者がいるのかどうかは
事前に不動産業者や管理会社にヒアリングをした上で
購入を検討するべきです。

続いて空室の長所と短所を紹介していきます。

空室の場合、自身がオーナーになったあとに
入居審査の規定を決め、
入居者を選定することができるため、
問題のある入居者を入れるリスクは低くできます。

空室なので、購入後すぐにリフォームできます。
リフォーム後、家賃をあげられれば
想定利回りより高利回りの物件に変身させることができます。

一般的に空室物件はすぐに家賃が生まれないので
投資家に不人気です。

そのため、物件の取り合いが発生せず
購入検討の猶予ができ、
価格交渉の材料にもできます。

投資家に不人気な理由はまさにこれですが、
購入後、入居者が決まるまでは家賃が入らないので、
ローン返済や管理費が自己資金から手出しになるリスクがあります。

長所2でリフォームで家賃をあげられるという話をしましたが、
ではいくらあげられるのかは
リフォームして、実際に募集し入居者が決まるまではわかりません。

そのため、リフォーム費用を回収し、プラスの収益にできるまでの
想定家賃まで値上げできなければ、
リフォームを行った投資は失敗に終わるリスクがあります。

以上です。オーナーチェンジ、空室の長所、短所を説明しました。

空室は賃貸経営をしていれば必ず発生するもので、
空室状態で物件を購入するのがよくないかというとそんなこともありません。
割安で物件購入でき、しっかり高い家賃で入居付けができれば
むしろオーナーチェンジ物件より高い収益を生み出すことも可能です。