不動産投資で発生する人的リスクとその対処方法とは

不動産投資で発生する人的リスク 事前学習

こんにちは、ヤマトキです。

本日は人的・人災リスクのうち

不動産会社リスク
管理会社リスク

これらについて解説していきます。

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不動産業者リスク

不動産業者の中にはとても悪徳な業者が多く
知識のないサラリーマンは

それらの業者に

  • 利益を上乗せされて販売される
  • 不良物件を販売される

など騙されてしまうケースが存在します。

利益を上乗せされて販売される

これは”中間省略業者”、いわゆる”三為業者”(正式には”第三者のためにする契約を行う業者”)
によって行われます。

中間省略業者に対して仲介業者がありますが、
仲介業者は
個人の売主と個人の買主を
つなぎ合わせて売買を成立させる業者のことです。

対して中間省略業者とは
売主から一度業者で物件を買取り、
物件の登記を行わずに、
業者自身が売主となって、買主に販売する方法です。

仲介業者の場合、
法律で仲介料の上限が決められており

上限仲介料 = 物件価格 × 3% + 6万円
となっています。
ですので、仲介業者は業者の方で
上限額以上の金額を取ることができないため、
費用面では騙されるようなことというのは少ないですが、
中間省略業者の場合は
法律上で利益を上乗せできる上限額が決められているわけではありません。
例えば
売主から1棟アパートを3000万円で買取り、
1000万円を上乗せして
4000万円で販売することができてしまうのです。
そうなるともちろん収支が出ないことは当たり前ですが、
そういった業者は
不動産投資の知識の乏しい人を狙って
別のメリットを打ち出したり、
他の投資商品の利回りや銀行預金の利回りを比較対象として
説得にかかるのです。

例えば、
毎月の収支がマイナスになっていても
積立保険に比べれば利回りは高い、
銀行に預金してほぼ利息の出ない状態にしておくなら
⚪︎年後にそのまま手元にマンションが残るので
断然メリットは大きい
など…

確かにそうではありますが、
そこには地価変動リスクや建物の経年劣化、
修繕コストなどが詳しく説明されずに販売されてしまうのです。

もちろんそういった不動産業者も悪いですが、
無知の状態で安易に契約に走ってしまう投資家も問題ではあります。

不良物件を販売される

これについては仲介業者でも中間省略業者においても
発生しうるので投資家自身が
しっかり物件選定の目を養って購入することが必要になります。

近年レオパレス物件の不良物件の問題が
多く取り沙汰されていますが、
あれも購入時にその不動産が問題ないかを
しっかり見れなかったことが起因しています。

確かに一不動産投資家が
物件を目で見て屋根裏の界壁に隙間が空いているなど
見てわかるはずもありません。

ではどうすべきだったのか
・住宅診断士(ホームインスペクター)に依頼をして購入前にチェックする。
・不良物件であってもしっかりとキャッシュフローで収益の出る物件を購入し、
 リスクに対し修繕コストを貯める

住宅診断士は大体10万円程度で依頼できる方もいます。
ただ優良物件であればあるほど、
購入前に住宅診断士に依頼をしてしっかりチェックする時間などなかなか取れないものです。

その場合は後者の

そのリスクがあると理解した上で、
しっかりとキャッシュフローが出て対策できる物件を購入することが重要です。

自身で収支面での物件評価を下せるようになった上で
物件購入に踏み切るようにしましょう。

管理会社リスク

管理会社は不動産投資家が安定的に運営を行う上で大変重要です。

管理会社のリスクとしては以下のようなものがあります。

  • 客付能力が低い
  • 物件管理が適当
  • オーナーとの連絡が少ない

客付能力が低い

客付能力は管理会社にとって特に重要です。

今度お話する空室リスクにも大きく関連しますが、
客付けができなければ空室が続き
投資家として安定的な収益を生み出しづらくなります。

もちろん、管理会社が頑張ってくれていても
その物件のエリアやスペックによって
客付けできないということはありますが、

今回あげている客付能力の低さとは
物件自体になんの問題もないにも関わらず客付けできないことを表しています。

主な原因としては

・自社での募集のみ行っている
・案内物件の優先度が低い
・物件紹介が下手

などが挙げられますが、
1つ目のどこで募集を行っているかは特に注意した方がいいです。

優良な管理会社であれば、自社のみで賃貸募集を行うというケースは少なく
地元の管理会社数社にも賃貸募集を依頼しており、
賃貸募集の力が数倍にも跳ね上がります。

これを自社でのみ行っていて指摘しても治らないようであれば
管理会社を早急に変更した方が良いでしょう。

2つ目の案内物件の優先度の低いのは
物件のスペックが低いままであったり
他に案内してあげたいオーナーの物件がある
というケースが多いです。

ここは不動産業者と密に打ち合わせをして
賃貸需要のあるスペックなどをヒアリング
オーナー自身がそれに対応してあげることが近道です。
直接打ち合わせをしたり、手土産を渡したり
不動産業者にインセンティブを支払うなどで
優先度をあげることは可能です。

物件管理が適当

空室になっている物件を
管理会社がたまに空気の入れ替えや掃除をして
内見時にしっかり備えておくのも
管理会社の仕事です。

物件管理が甘いと
内見があるにも関わらず
いつまでたっても入居者が決まらないということになりかねないため
たまにはオーナー自身が空室物件をチェックすると良いでしょう。

オーナーとの連絡が少ない

管理会社は入居者とも直接連絡を取っているため
管理会社が入居者の不満を伝えてくれない限りは
オーナーは対策を講じることができません。

入居、退去の連絡をすることは管理会社として当然のことですが、
それ以外に入居者の不満をキャッチアップし、
しっかりオーナーに対策案を含めて提案してくれるような
優良な管理会社を選ぶと良いでしょう。

 

以上が不動産業者リスク、管理会社リスクです。
この2つの会社とは不動産投資家として安定経営を行うために
2大重要ステークホルダーといっても過言ではないため、
しっかり選定し、しっかりコミュニケーションを取って
チームを組んで取り組んでいくようにしましょう。

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