こんにちは、ヤマトキです。
本日は物件探しの方法について
複数種類あるので、その方法について解説していこうと思います。
不動産ポータルサイトから探して業者に問い合わせる
不動産ポータルサイトから収益物件を探す場合に注意なのは
サイトに載っているのはあくまで不動産業者が直接紹介している顧客に紹介しても
販売に至らなかった物件です。
業者と繋がっている熟練の投資家たちが見送った物件ですので、
ほとんどの物件が収益性が低いです。
ただし、以下のようなケースがあります。
物件価格を値下げし、収益性が高くなった物件
- 相続税の支払いのため売却までに期日がある
- ニュースに出ているような不正業者のブランドで利回りが多少よくても人気がなく売れない
- 急に資金が必要になり売らなくてはならなくなった
一番多いのは、１つ目の理由ですが、
最近は2つ目の理由で今までより寝下がっている物件をよく目にします。
そういった掘り出し物件を見つけるためには
不動産ポータルサイトでの物件探しを習慣化し、
周辺家賃の相場をしっかり把握した上で
お買い得物件を探しあてる必要があります。
1000:100:10:3:1の法則
不動産投資で良い物件に出会うための法則があります
これは
1000件の物件情報を見て、
100件の物件の現地調査を行い、
10件の物件の購入申し込みをし、
3件の物件の融資を申し込みし、
1件の物件の購入する。
というものです。
このくらいの努力をしないと良い物件に出会えないと思っておいた方がよいでしょう。
不動産業者から直接紹介を受ける
私がおすすめしているのはこちらです。
なぜなら、不動産ポータルから探し出す方法は
掘り出し物件を見つけるために大変労力がかかります。
先ほども言ったような手間がかかります。
本業を持っているサラリーマンや
家族のいる方がそこまでの時間を捻出できますでしょうか？
よく不動産投資家の方はそこまでの犠牲を払わないと
不動産投資家として成功できない
ということを言う方もいますが、
本業をクビになって収入が減ったり、
家族関係がうまくいかなくなってしまったら
なんのために不動産投資を始めたのかわからなくなってしまいます。
そうならないために、
直接不動産業者からまだ広告を売っていない
優良物件だけを紹介してもらうのが効率的だと思います。
こういった物件を「川上物件」と言います。
ポータルサイトなどに載っている物件は川上では売れず川下に降りてきた物件のため、
「川下物件」と言われます。
この「川上物件」を紹介してもらうために
優良な不動産業者と密にコミュニケーションを取り、
買える顧客であることをアピールすることが大切です。
優良な不動産業者とはどんな業者かは改めてご説明しますが、
優良不動産業者と繋がっていくことが成功への道です。
資料請求をして不動産業者と繋がる
優良不動産業者とつながる方法の一つは
先ほどの不動産ポータルサイトから複数の資料請求をし、
その時に不動産業者とつながっておくと、
資料請求した物件とは別の優良物件を紹介してくれることがあります。
ただし注意が必要なのは悪徳な不動産業者も多く存在しているので、
自身で物件提案がきたものの収支計算を行い、
しっかりキャッシュフローの出る物件を紹介してくれるようなら
優良不動産業者と判断してよいでしょう。
不動産投資仲間から紹介してもらう
この方法が一番安全だと思っています。
すでに成功している不動産投資家から
不動産業者を紹介してもらう方法です。
身近な知り合いに成功実績がありますので、信頼できます。
また、信頼のおける投資仲間だとなおよいのですが、
紹介した手前、その方の顔もありますので
悪い物件を紹介しづらかったりします。
そういった点で安心感が違います。
物件選定で不動産投資の8割が決まると言われています。
「優良な管理会社から優良な物件を紹介してもらう」
これが私が考える成功法則です。
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