こんにちは、ヤマトキです。
本日は不動産で借りる融資、返済の仕組みについて解説したいと思います。
リコースローンとノンリコースローン
当たり前ですが、借りたお金は返さないといけないですよね。
ですので、例えば返済がまわらなくなって
競売や任意売却で売れたお金も借金より少なければ、
不足分を別の方法で返さないといけません。
この考え方を
リコースローン
と言います。
逆に物件を手放しさえすれば借金返済を免れるローンも存在します
これを
ノンリコースローン
と言います。
一般的に日本の金融機関はリコースローンとなっていて
物件を手放しても借金が0になるまでは返済義務が発生します。
アメリカでは一般的にノンリコースローンが多いですが、
こちらは金利や手数料が高くなります。
ただ、返済が厳しくなったら物件を手放すことで
借金を無くせますのでリスクヘッジができます。
2000年後半には返済能力がない人にまで
過剰に融資がされてサブプライムローン問題が発生しました。
サブプライム層（本来融資が利用できないような低所得者、定職につかない方）に融資が実行され、
当然ながら途中で返済が滞ることで物件を手放します。
そうなると貸し手側は融資に焦付きを起こしてしまい、そういった資金に投資していた世界中の金融機関や投資家が連鎖的に損失を膨らませていってしまった事件です
日本の場合はリコースローンが一般的なので、
その分しっかりと事前にリスクを考えて取り組む必要があります。
ただ、アメリカに比べて低金利で借りられますのでリスクをしっかり考えて良い物件を購入できれば
その分の成功の可能性も高くなります。
元金と利息
毎月の返済額は元金と利息の合計となっています。
利息はいくら返済しても元金部分には影響を与えませんので
なるべく小さくすることが重要です。
小さくするためには期間を短く、金利を低くすれば小さくなっていきます。
元利均等払いと元金均等払い
融資返済方法には元利均等払いと元金均等払いの2つあります。
元金と金利の合計額を一定とし、金利支払い方法を変動させる方法です。
元金均等払い
元本の支払い金額を一定とし、金利部分を変動させる支払い方法です。
一般的に元利均等払いの方が返済総額は多くなります。
ただ元金均等払いは、返済初期の金利部分が多いため返済が苦しくなるというデメリットがあります。
途中で全額返済する場合は？
途中で全額返済するときに残りの期間の利息を支払う必要はあるのでしょうか？
これは金利の種類「固定金利」「変動金利」のどちらを選択しているのかによって変わります。
変動金利の場合は、金利についての約束がないため途中で売却しても
残りの期間の利息部分を支払う必要がありません。
固定期間の場合は、その金利を支払いという約束をして契約を行っているため、
残りの期間の利息を一括で支払う必要があります。
また、10年固定金利や5年固定金利を選択場合は、
返済時点で固定期間が残っていたらその分の利息は一括で返済する必要があります。
そのため、繰り上げ返済や途中での一括返済を考えている人は
期間での固定金利や変動金利にしておいた方がよいでしょう。
短期金利と長期金利
金利はそのときの金融情勢や経済情勢によって相場があり、時代とともに変動しています。
中央銀行である日本銀行の政策によって決定され、
一般的に景気が悪いときは金利を下げ、投資を積極的にさせようとし、
景気が良いときは金利を上げ、過剰な投資を抑えようとします。
長期金利
10年国債と言われる日本政府の借金によって決定されます。
市場の受給によって日々変動します。
以上です。
一言に融資といっても不動産投資を行う上では
返済方法や金利の選択であらゆる戦略が組めますし、
成功を左右するのでしっかり理解して借りるようにしましょう。
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