物件のチェックフローを確立して優良物件を獲得する。その方法とは

こんにちは、ヤマトキです。

本日は私が普段物件提案や物件のマイソクを入手した時の物件のチェックフローをご紹介します。

物件のチェック

物件情報の入手については前回もお伝えした通り様々な方法が方法がありますが、
どんな方法にせよ物件の概要書やレントロール、マイソクを入手したら以下の手順で進めていきます。

1.物件の立地の確認

まずは細かい収支以上に重要な立地について確認していきます。

まずは一番に危険要因がないかの確認が大切です。

1-1.立地に関する危険要因のチェック

もちろん度合いにも寄りますが、この3つのうち1つでも自身でNGであれば購入は見送るべきでしょう

1-2.賃貸需要の面で立地を確認

詳しい立地調査を始める前に最低限、確認します。
これを調べるために、SUUMOやHOMEsでその物件の空室の間取りや内装・設備がどんな感じかは調べる必要があります。

2.収支計算

詳細な賃貸需要を確認する前に
1で確認したおおまかな賃貸需要の有無が確認できたら
次に収支計算を行います。

2-1.家賃相場が正しいか確認

不動産業者からもらう収支計算をそのまま鵜呑みにしては絶対にいけません！
レントロールや物件概要書、マイソクなどから以下をチェックしましょう

これにより、
全部屋がしっかり相場感のあった家賃で入居、または募集されているかをチェックします。

まずここをやらないと正しいキャッシュフローを導き出せません。

2-2.キャッシュフローの確認

ここでようやく収支計算です。

3.詳細な立地調査

ここでもまた立地調査なのですが、
2回に分けてでも詳細に調べなければいけないのが立地です。

２回目はもう少し細かく立地に問題がないか調査していきます。

3-1.最寄り駅の乗降者数

最寄り駅からの距離はすでに1の手順で調べていますが、
最寄り駅にどのくらい１日に乗降者数がいるのかで
空室リスクを予想することができます。

大体5万人以上であれば問題ありませんが、
1万人や5千人の乗降者数の場合もそれで買う価値がないというわけではなく、それに見合った収支が出るのか
リスクとリターンのバランスを見る必要があります。

この時すでに、キャッシュフローや実質利回りは出ているので、
もちろん賃貸需要が低い場所はその分、利回りが高くなるので
そのバランスをみて、投資する価値があるのかを判断していきます。

3-2.駐車場の有無

地方物件の場合は、しっかり駐車場があるかも確認します。

車社会のエリアでは駐車場の有無により需要が左右されます。
地方でも駅近であれば、入居は決まりますが、
駅から徒歩30分以上かかるのに駐車場がないなど
賃貸需要に問題が出そうな場合は見送るなど判断した方がよいでしょう。

駐車場がないと絶対ダメかというとそういうわけではありません。
それでも入居が決まるだけの家賃に調整をして利回りを落としていけば
入居は決まりますのでそこも収支とのバランスでしょう。

3-3.人口推移を予測

将来的に人口がどうなっていくのか、予測していきます

予測するためには

4.物件の状況を確認

最後に物件の状況に問題がないかを確認します。

物件に少しでも問題があれば指値の材料としてメモしておきます。

4-1.修繕履歴を確認

4-2.物件までの道のりを確認

5.周辺管理会社、不動産業者に直接ヒアリング

ある程度調査できたら続いて周辺管理会社や不動産業者に直接ヒアリングを行います。

5-1.不動産業者にヒアリング

5-2.周辺管理会社にヒアリング

6.現地調査

地方で、出向く時間が取れないケース以外は
できる限り最後に現地調査は行うべきでしょう。

物件チェックシートを作っておく

私の場合は、物件チェックを効率化するために以下のようなチェックシートを作っています。
かなり簡易的なものですが、物件提案があったらすぐにこの流れで
チェックを行うようにしています。

上記のチェックフローの通りにはなっていないですが、
チェックすべきことをすぐに確認できるようにしています。

不動産投資の成功は物件選定で決まると言っても過言ではないため、