こんにちは、ヤマトキです。
不動産投資のリスクで最も高い空室リスク。
その空室リスクをできる限り減らすために行えるテクニックを紹介していきたいと思います。
敷金・礼金の設定
敷金・礼金の設定は事前に考えておくことが重要です。
エリアにより敷金・礼金の相場は決まっていますので、その相場を理解しておくとよいでしょう。
見える賃貸経営ではそのエリアの敷金・礼金の金額がわかりますので事前に調べることができます。
以下のページで下にスクロールしていくと確認可能です。
もう1つ、その地域の管理会社や担当してくれている管理会社にヒアリングしてみるとよいでしょう。
エリアに限らず物件価格帯によっても敷金・礼金を変えて入居を狙うという戦略もとった方がよい場合もあります。
地方の築古物件なので、周辺が敷金・礼金を1ヶ月分ずつ取っていて
スペックで勝てないのであれば敷金・礼金を0にして差別化を図って入居付けをするなど…
そういった戦略も使えますので敷金・礼金の設定は管理会社としっかり話し合って決めていきましょう。
家賃設定
物件の概要書、マイソクを持って、周辺の管理会社を回ってみましょう。
その物件のスペックでどの程度の家賃設定をすべきか、
敷金・礼金や広告費を含めて教えてもらえます。
賃貸仲介依頼時
賃貸仲介を実際に管理会社経由でお願いするときに
以下は確認しておきましょう。
・敷金・礼金が周辺相場よりも高すぎないか、安すぎないか
・どのような入居者の属性が多いのか
・どのような間取り、広さの部屋がそのエリアは好まれるのか
・滞納保証や、管理委託制度は利用可能か。それぞれの料金や支払い原資など
ここで注意なのは
安ければ、入居が決まるのは当たり前です。
投資ですのでしっかり収益を生み出すことがミッションですので、
収益の最大化を狙う価格設定が必要になります。
入居申込がない場合の対応
依頼をしてしばらくしても入居申込がない場合は
依頼した業者にどのような理由で入居申込がないかを確認します。
| 状況 | 原因 | 対策 |
| 内見自体がない場合 | ・家賃設定が高すぎる可能性が高い ・マイソクに引きがない | ・家賃設定の見直し ・マイソクの見直し |
| 5件以上内見があっても決まらない場合 | ・部屋の内装・外装に問題がある可能性が高い | ・リフォームを行う |
内見状況の確認と内見があっても決まらない場合の原因確認
不動産屋さんに依頼する際に「専任媒介」「専任」という条件で依頼している場合は、
その不動産屋が鍵を預かり、1社で独占的に募集を行っているはずなので、
案内した回数や入居希望者の感触を把握しており、
その1社にヒアリングすることによって状況を知ることができます。
一方で「一般」という条件で複数の業者に同時に依頼をしている場合、
鍵は合鍵を作って現地の置き鍵などをつかっているはずです。
この場合は、各不動産業者は部屋に入居希望者を案内する際には、
必ず「空室確認」として、大家さんや直接依頼している管理会社に部屋が決まっていないか、案内しても問題ないかを確認します。
この件数をカウントすることによってどのくらいの反響がきているのかは把握することができます。
そのような「空室確認」があってそれでも入居が決まらなかった場合は
担当の不動産業者になぜ決めてもらえなかったのかをヒアリングしておき、原因を特定するとよいでしょう
入居依頼後の定期的な募集状況のチェックと物件チェック
不動産に依頼しても、その業者がすぐに募集をしてくれるとは限りません。
業者も繁忙期になると平気で放置されている場合もあるため、募集状況の確認を行いましょう。
依頼後、しばらくはその会社のHPや不動産ポータルサイトの募集をチェックします。
管理会社が何社の仲介会社に依頼したのかもヒアリングし、
対象の仲介会社がすべて募集を開始したかまでチェックします。
もし掲載をしてくれていないようであれば、
管理会社に連絡し、対象の会社への掲載を急いでもらうように催促します。
募集が確認された後も定期的に物件のチェックを行います。
遠隔の場合は管理会社の方にお願いしてチェックしてもらいましょう。
長いこと空室が続くと、
周辺にゴミが捨てられていたり、部屋の中にもほこりが溜まってしまったり、
においがこもってしまい内見時に不快に感じてしまったりしまいます。
以前、私自信長いこと空室だった部屋に内見に行ったことがありましたが
ゴキブリが2匹も部屋の真ん中で死んでいました。
もちろんすぐに内見を止めて他の部屋に決めましたが、
印象はとても悪いですので定期チェックはかかさずに行いましょう。
管理会社も複数物件抱えていて忙しいのだと思いますが
こちらもそれ相応の管理費を支払っており入居付けすることは管理会社側の仕事ですので
もし動きがあまりに悪いようであれば管理会社の変更も検討しましょう。
現地改善の3ポイント
1.最低限実施すべき
・ルームクリーニングが行き届いている
・部屋に証明が備わっていて、雨の日や曇りの日、夕方や夜でも明るく綺麗に見える
・使えるレベルの内装はそのままでも、汚れている部分については交換してある。
・部屋が臭かったり、汚れていない
・物件の周囲にゴミが散らかっていない。雑草が生い茂っていない
2.できればやっておきたい
・部屋の内装を一新してある（壁や天井、床）
・簡単に取付依頼可能な設備は設置済み（エアコン、ウィシュレット、カメラ付きドアホンなど）
・蛇口はすべての機能的な蛇口に交換してある（風呂、洗面、洗濯機置き場、台所）
3.ここまでやれたら素晴らしい
・システムキッチンやユニットバス、洗面台など大型設備も交換済み
・家具・家電が設置してあり、モデルルームのような状態（ホームステージング）
・スリッパやカーテン、リネン類など生活感の出る点も用意済み
・オーナーからの手紙、案内表示、ウェルカムお菓子などを用意済み
・内装（壁紙など）をデザイナーズ風にアレンジしてある
その他の入居付けテクニック
引っ越し繁忙期を狙う
1月〜3月は１年でもっとも引っ越しの多いシーズンのため、高めの賃料設定ができる反面、
このタイミングを逃すとその後数ヶ月間、入居付けがしづらくなります。
そこで3月に入っても入居が決まらないようであれば、その後発生してしまう空室分を損失と考え、
家賃設定を多少下げて空室を埋めることを優先します。
フリーレント
入居付けのテクニックの一つとしてフリーレントという方法があります。
これは、入居後1~2ヶ月の間、家賃を無料にするやり方です。
新入学生、新社会人で上京してくるような方は4月に入学、入社であっても1月2月には部屋を決めるような方も多くいますが、実際に入居や引っ越しをするのは卒業式が終わった3月末というケースがあります。
そういった方に無駄に家賃を払わせない考慮としてフリーレントをつけて入居募集を行います。
敷金、礼金を０円
先ほども敷金・礼金の設定で例にもあげましたが、敷金または礼金を0円にする方法も一つのテクニックです。
入居者にとって敷金は退去時に取り戻せますが、礼金は払ったら戻ってきません。
そこに抵抗がある方が多いため、礼金だけ0円にするというのでもいいでしょう。
地域によっては敷金、礼金0円が一般的な地域もあるためそういったケースでは使えないですが、
東京など敷金、礼金が1ヶ月のような地域では有効です。
引っ越し祝い金プレゼント
こちらは管理会社に広告費（AD代）を多めに支払うことで、
その一部を引っ越し祝い金として入居者に還元する方法です。
学生などは特に引っ越し費用の負担が辛く引っ越しができないケースも多いため
引っ越し祝い金により引っ越し費用が軽減されるならと入居を決めてもらえるケースも多いです。
この方法は地方でも有効です。
地方の場合、家賃設定が安いので1ヶ月分の引っ越し祝い金をつけることで
低所得の方が引っ越ししてきてくれる可能性もあり、その後長期の入居が見込めますので十分に
祝い金の元が取れると思います。
以上です。
空室を埋めるためにはたくさんのテクニックがあり、
不動産投資家として一番力の発揮できるポイントです。
今回書ききれないさらに細かいテクニックなども別の記事で書いていければと思います。
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