こんにちは、ヤマトキです。
今回は物件の収入を高めるためにリフォームによって物件価値を高めていきますが、
やたらめったらリフォームして新築同様にすればよいかというと
そんな単純な話ではありません。
不動産投資はあくまで投資ですから、投資対効果がどのくらい見込めるかを考える必要があります。
つまりリフォーム(投資)を行うことで、どのくらい収益や利回り向上(効果)が見込めるかということです。
予め物件価格からリフォーム費用を値引きしている場合
物件購入のタイミングですでにその時点でリフォームが必要と判断し、
価格交渉で値引きを行っている場合は、その金額でリフォームを行うとよいでしょう。
価格交渉に含める際には
しっかり複数のリフォーム会社に相見積もりを取り、
その中で一番高い見積もりで価格交渉を行うとよいです。
ただし実際にリフォームを行うのはその中で一番安い見積もりの業者に依頼することで
費用対効果の高いリフォームを行うことができます。
リフォーム費用は得られる効果で決める
最初にもお伝えした通り、リフォーム費用は得られる効果で決める必要があります。
ではどのくらいのリフォームでどのくらい効果が得られるのかという疑問が生まれますが、
一般的に
「リフォーム費用50万円で家賃1万円」
と言われています。
もちろんどの部分をリフォームするかによって変わるので、
一概のこれが正とは言えないのですが、大体の目安として考えてもらえればと思います。
リフォームで仮に1万円が値上がりした場合、物件本体の収益還元で割り戻すと
大体100万〜120万円くらいの物件の価値上昇に繋がります。
この半分である50万円のリフォームで1万円の家賃アップをさせられれば、
実質50万〜70万円の含み益を得られるということになります。
続いて、リフォームによって空室リスクも軽減されることが期待されます
一般的に
「リフォーム費用=空室3ヶ月分以下」
と言われます。
その部屋をリフォームしないことによって、今後の3ヶ月の空室が発生するとすれば、
3ヶ月分の家賃収入が損失することになりますので、
その損失分を先取りしてリフォーム費用とし、事前に空室を解消するという考えです。
ただ、「3ヶ月」というのはあくまで目安であり、エリアや時期によってより短い期間で埋まることが予想されたり、
より長期の空室が見込まれる場合もあります。
リフォームにより空室期間が発生する場合
そのまま貸し出せる物件でリフォームを行った場合
リフォーム期間中は空室になってしまうため、機会損失が発生します。
この場合、すぐに貸し出せたとしたら取れるであろう家賃×空室期間はコストとして考える必要があります。
家賃8万円×6室の物件でリフォーム3ヶ月
48万円×3ヶ月=144万円の損失
投資の効果を高めることができます。
ここが他の株式やFXなどの投資と違い、自身で利回りをコントロールできるという
不動産投資が他の投資との一番大きな違いです。
コメント