金融機関が考える安定経営可能な物件のキャッシュフローとは

こんにちは、ヤマトキです。

本日は金融機関が融資するにあたり

事業性をはかるための指標として見ている

キャッシュフローの考え方について解説します。

金融機関はその物件の満室時の表面利回りを見ているわけではありません。

キャッシュフローは家賃収入から融資返済額、税金、経費を差し引いて残った額ですが、

その家賃収入は満室時の80%程度、

が成り立っており、融資返済の金利が2〜3倍まであがっていっても

破綻しないで経営を続けられるかで判断します。

※空室率を考慮した家賃×（1-経費率）＝80%×80%=64%

また

借入償還余裕率も重視しています。

先ほどの考えと近しいですが、

NOI（家賃収入から経費、税金などを引いた金額）が返済額に対して

どのくらい余裕があるかという考え方です。

例えば、返済額が年間100万円だとして、

NOIが150万だとしたら1.5となります。

1以上はマストですが、その率がどのくらいかということです。

これが1.2〜1.3以上であれば金融機関は問題なしと見ることが多いようです。