こんにちは、ヤマトキです。
前回に引き続き不動産投資の種類について解説していこうと思いますが、
本日は区分、一棟、戸建ての種類別の特徴を紹介していきたいと思います。
区分マンション
まずは区分マンションの長所と短所は紹介します。
区分マンションの長所
長所1.金額も低く初心者に最適
区分マンションは1000万円以内で購入できる物件もあり、
借り入れ費用の低さという点では
金銭的リスクを抱えづらく、
投資初心者には取り組みやすい価格となっています。
長所2.運用がうまくいかなかったら自身が住むことでリスクヘッジができる
ある程度の広さがあれば、
入居がなかなか決まらず収益が得られない場合も
自身が問題なければその物件に住むことができます。
もしくは戦略的に購入してしばらく住んで賃貸に出す、
次に買った物件をしばらく住んで賃貸に出す…といった方法もとれます。
これを「ヤドカリ投資法」と言います。
長所3.ファミリータイプ物件は相場より有利な条件で売買可能
ファミリータイプの売主も買主も元々実需で持っていた方、
マイホームとして購入したい方が多く、
投資の知識も乏しい方が多いのであまり利回り考慮されず、
相場より高値で売却、安値で購入できる可能性があります。
長所4.入居者選定を細かくできる
管理するのが1部屋だけなので、
部屋数が少ないうちは1部屋1部屋、
細かく入居者を選ぶことができ、
滞納保証などもきちんと加入を義務づけるなど
入居審査も細かく決められます。
区分マンションの短所
短所1.担保力が低い
土地をマンションの全オーナーで分割するため
土地持分が小さくなり担保力が低くなることが一般的です。
短所2.資産が増えづらい
1部屋でも1棟購入でも
物件購入のための融資審査や売買契約等の手続きの手間は変わらないため、
資産を増やすのに時間がかかります。
また、修繕積立金や管理費を払っていく必要があるため、
家賃収入に対して支出が多くなりがちで
手残りが少ないです。
そのため、自己資金が増えるスピードが遅いのも短所と言えるでしょう。
短所4.空室リスクが高い
1棟と違って区分マンションはゼロヒャクと言われますが、
入居か空室かの二択(収入が0か100)なので、
空室になった途端に家賃収入は0になります。
ただし、ローン返済、修繕積立金、管理費は払い続ける必要があるため、
自身の本業の給与や貯金から捻出する可能性もあります。
一棟物件
続いて一棟の長所と短所を紹介していきます。
一棟物件の長所
長所1.資産を増やしやすい
区分マンションの複数部屋をまとめて購入できるため、
同じ手間でまとめて家賃収入を得ることができます。
また、修繕積立金も自身で貯めて行く必要がありますが、
1棟まるごと全部屋の家賃収入から捻出すればよいため
区分マンションの同じ部屋数より割安となり、
まとめて1社の管理会社にお願いすることが一般的のため、
管理費も割安となります。
長所2.空室リスクが低い
1棟に複数部屋あってもまとめて全部屋空室になる可能性は高く、
常に7〜8割の家賃収入が得られるため
ローン返済が滞りづらいです。
そのため自己資金や貯金から維持費を捻出する可能性は低くなります。
長所3.担保力が高い
区分に比べて、土地はまるごとオーナーの持分のため、
担保力が高くなります。
一棟物件の短所
短所1.競争が激しい
最近はサラリーマン投資家が増えてきており、
区分マンションの取り合いも激しいですが、
一棟物件は投資家として経験値の高い方が多いため、
物件の取得競争が激しいです。
また、純資産を多く持つ投資家が多いため、
現金購入で対抗されるケースでは
融資を使う初心者投資家は物件取得上、不利になります。
短所2.借り入れ金額が大きい
物件一つ一つが高値のため、
借り入れ額が大きくなり
自己資金の少ない初心者投資家にとっては
心理的障壁が高く、
万が一の事件や事故で
借金返済できないような大幅にマイナスを背負ってしまう可能性があります。
短所3.入居者トラブルリスクが高い
部屋数が多いので当たり前ですが、
入居者の中には家賃滞納者や
ゴミ屋敷住人や近隣トラブルが多い方などにあたる可能性も高くなります。
戸建て
最後に戸建ての長所、短所を紹介します。
戸建ての長所
長所1.競合物件が少ない
戸建て物件の場合、
あまり賃貸専用として建築されることが少なく
実需向けに建てられて、
購入者が賃貸物件とするケースが多いため、
競合物件が少ないのが特徴です。
長所2.幅広い需要に対応
戸建ての場合、マンションと違い、
ほとんどの物件が3LDKや4LDKの間取りが多いので、
幅広い家族構成の方の需要に応えることができます。
長所3.ペット可
マンションと違い、1件1件が離れて建てられているため
ペット可で賃貸されていることが多いです。
長所4.賃貸サイクルが長い
マンションより収納が大きい物件がほとんどです。
住んでいる方も荷物が増えていきなかなか引越しできないような
状況に追い込まれる方が多いため
一般的入居してから退去までの期間は長くなることが多いです。
長所5.相場より有利な条件で売買可能
ファミリータイプの区分マンションと同様、
売主も買主も元々実需で持っていた方、
マイホームとして購入したい方が多く、
投資の知識も乏しい方が多いのであまり利回り考慮されず、
相場より高値で売却、安値で購入できる可能性があります。
戸建ての短所
短所1.リフォーム費用は大きくなる
部屋数が多く、外装リフォームもオーナーが全て行うため、
マンションに比べてリフォーム費用は高くなる傾向があります。
短所2.物件価格が割高になる
区分マンションに比べて同じ1件でも、
土地をまるごと購入するため、
同じ面積でも戸建ての方が物件価格が割高になる傾向にあります。
短所4.空室リスクが高い
これは区分マンションと同様です。
入居か空室かの二択なので、
空室になった途端に家賃収入は0になります。
以上、不動産投資の区分、一棟、戸建ての長所、短所を説明しました。
不動産投資の目標を考えて、
どのような物件を買い進めていくかを検討すべきだと思います。
ただし、【セミリタイヤ投資家】を目指す場合も
属性や自己資金の問題でいきなり1棟からスタートすることは難しいので
しっかり将来のプランを練って買い進めていくと良いでしょう。
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