こんにちは、ヤマトキです。
前回、減価償却について解説しましたが、
本日はその減価償却というメリットがある反面、
先々デッドクロスという危機的状況にも繋がってしまうという
話をしたいと思います。
不動産を買うときにほとんどの方は
ローンを利用すると思います。
さらにローンの返済方式を「元利金等返済」にしている人に起こります。
ローンの元金は会計上では経費ではなく、貯金と同じ扱いになります。
経費に計上できるのはローンの利息部分だけです。
減価償却費…実際にはお金が出てないが、経費計上ができる費用
ローン元金返済…実際にお金は出ているが、経費にはできない。
元利均等返済というのは返済期間中の返済額が常に一定なので
最初の時期は
利息部分の割合が高く、
返済が進むにつれて、
元金部分の割合が高くなっていきます。
ですので、
いずれ減価償却の金額より元金返済額が逆転する時期がおきます。
ローンの元金返済額＞減価償却費
これにより実際にお金が出ているのに、経費計上できずに税金がかかってきます。
また、減価償却期間が終了すると、
さらに税金が一気に増額します。
この逆転現象を「デッドクロス」と言います。
このデッドクロスが発生したときは物件の売却も検討しましょう。
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