こんにちは、ヤマトキです。
物件を購入したらしっかり管理を行い入居付け、入居者のフォロー、退去などの
一連の運営を行っていく必要があります。
そんな管理によって入居率の高さや物件寿命に大きく関わってくるため
そのテクニックについて紹介していこうと思います。
なぜ物件管理が重要なのか
なぜ管理が重要かというと
実物の不動産を購入し所有するということにおいて他の投資にはない大きな特徴として
「所有する物件そのものに手を加えて変化させられる」という点があります。
所有者のアイデアにより価値や収益性を向上させられる点は
他の投資と差をつけるチャンスです。
そういった点が一般的に言われる投資ではなく事業として位置付けられ、
銀行も事業に対して融資をしてくれる所以です。
最初に触れましたが「管理を向上させ価値を高める」という言葉には2つの考え方があります
その1.物件の価値を向上させる
「不動産は管理を買え」という言葉があるように、管理状態の良い物件は質の高い入居者を呼び寄せ、
不動産の寿命を伸ばします。
つまり「物件管理」という目には見えない部分をしっかり改善することで、
物件の質→入居者の質→高家賃・安定稼働に繋げていけるのです。
また寿命の長い物件は売却時も高く売れます。
その2.物件の収益を向上させる
毎月の家賃収入を増やし、所有期間中の収入を増やすだけでなく、収益還元でみた際の物件価値を上昇させることができます。
空室を埋めることで、1戸あたりの家賃をアップすることもできますし、
従来のオーナーが収益源と認識していなかったところ(屋上や外壁の活用)から利益をあげる方法もあります。
物件管理を向上させる方法
管理会社を変更する
物件の定期清掃や電球交換をやっていないとゴミが散乱したり、夜になっても暗いままだったりします。
このような状態では現在の入居者は退去しますし、空室が出て入居希望者が内見にきても住みたいとは思えません。
そういった点で現在の管理会社の管理に不満があれば、
こまめに物件を巡回してくれる管理会社に変更するか、管理条件を見直すようにしましょう。
定期清掃を強化する
ただゴミを拾うだけの清掃ではなく、専門業者による大がかりな清掃を数ヶ月ごとに実施することで
物件の管理状態を向上させることができます。
物件のセキュリティを向上させる
物件のセキュリティ向上には以下のようなものがあります
オートロック・宅配ロッカーの設置
不特定多数の人が出入りできる状態は物件の治安悪化に繋がります。
エントランスにオートロックを設置したり、宅配ロッカーを設置することで
物件のセキュリティを向上させることができます。
監視カメラを設置する、24時間警備会社と契約
監視カメラを設置したり、警備保障会社と契約することで24時間監視を行い、
不審者の侵入を防ぐとともに、入居者に安心感を与えることができるため長期入居に繋がります。
火災報知器、消化器の設置
室内や廊下に火災報知器、消化器を予め設置し、防犯だけでなく防火・防災体制も強化することができます。
このような備えがしっかりしている物件ほど、入居者に安心感を与えることができます。
以上です。
不動産投資が不労所得といわれるのは管理会社による管理を依頼することができるためです。
その管理が煩雑であれば安定経営ができなくなり、不労所得とは呼べないものになります。
管理の状態はしっかりチェックし、問題があれば見直すようにしましょう。
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