入居申込時は入居審査と契約書でリスクを未然に防ごう

こんにちは、ヤマトキです。

部屋を見た方が気に入ってもらえれば入居申込書が管理会社経由で送られてきます。
オーナーとして入居申込書を見て入居を許可するかの判断を行っていきます。

今回は入居申込から入居までの流れについて解説したいと思います。

入居申込の審査
賃貸借契約の締結
1. 敷金の取り扱い、修繕費用の負担割合
2. 設備の取り扱い、修繕費用について

入居申込の審査

入居者の判断を誤ってしまうと
周囲の入居者との生活のズレや摩擦が発生したりするため
そういったリスクを回避するため慎重に見極める必要があります。

以下の人はそれぞれリスクがありますので要注意です。

属性	リスク
学生、若者、水商売関係	昼夜逆転の生活になりがちのため夜に騒ぐ人がいたりします。
外国人	日本の生活習慣に慣れていないためゴミの出し方、靴の脱ぎ履き、話し声など周辺に住む多国籍の外国人や日本人とズレが生じやすいです。
年収の低い人	家賃とのバランスにもよりますが、年収に対して家賃が高いと家賃滞納や夜逃げリスクがあります。
連帯保証人がなし	上記と同じく、家賃滞納や夜逃げリスクがあります。
ペットを飼っている人楽器使用の人子沢山の家庭	音の問題になる可能性があります。周囲の居住者との適正考慮が必要です。

必ずしも入居を拒否した方がよいという話ではなく、
周囲とのズレが起きないようにエリアや家賃、他の入居者とのバランスを考慮していくとよいでしょう。

賃貸借契約の締結

入居申込を許可した後は賃貸借契約の締結となります。

不動産売買のときと同様、「契約書」、「重要事項説明書」の2通となります。

特に以下の項目は入居後にトラブルになりやすいため注意が必要です。

敷金の取り扱い、修繕費用の負担割合

現在は東京ガイドラインなどが制定され、オーナーより入居者が有利な状況ですので、
入居者が故意、過失でつけた汚損でない限りは
敷金は全額返却か取れてもクリーニング費用までとなると考えておいた方がよいでしょう

敷金等の取り扱いに関する東京ガイドラインの考え方
・通常損耗と経年劣化は大家負担
例）畳の日焼け（表替え）、退去時のルームクリーニング、鍵の交換費用など

国土交通省　原状回復ガイドライン
1.賃貸借契約書を優先する。
2.条文が曖昧なときや、契約締結時に問題がある場合にガイドラインを参照する。

設備の取り扱い、修繕費用について

エアコン、ウォシュレットなど、物件にあらかじめ備わっている設備については、原則として大家負担で修理が必要です。
大家負担を避けたい場合、「設備」ではなく「残置物」の扱いで契約します。
ただしその場合、物の権利を入居者に渡すので、その設備が引っ越し時に持って行かれてしまうこともあります。

電球やトイレットペーパーなどの「消耗品」については入居者負担で交換となる旨しっかり記載しておきましょう。

賃貸借契約は実際には管理会社の方で行いますので、
管理会社の方にオーナーの方で契約時に気にする点をしっかり伝えておきましょう。

以上です。

入居後のトラブルは入居審査や契約時点で防ぐことができるので
管理会社としっかりすり合わせしておきましょう。